上海法院：申请人无购房资格，能否排除法院强制执行？-4008云顶国际集团

基本案情：

2006年11月29日，倪某、程某、程之某(甲方)与何某、高某(乙方)及之家房地产经纪有限(中介方)签订《关于凯阳大厦606室买卖转让协议书》，约定系争房屋是甲方于2004年11月1日向凯阳公司购买并签订购买合同(合同价为2,042,990元)，及支付了首款计817,196元。

2006年12月11日，凯阳公司(甲方)与何某、高某(乙方)签订《上海市房地产》，约定甲方将系争房屋(房屋类型办公，建筑面积138.27平方米)转让给乙方。转让价款为1,672,990元。甲方于2006年9月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。查验后(签订房屋交接书)为房屋转移占有的标志。乙方于2006年12月11日前支付817,196元，余款在时一次付清。同日，凯阳公司开具金额817,196元发票给何某、高某，双方还签属了《凯阳大厦楼宇验房确认书》。倪某出具《》，内容：今收到何某、高某关于受让系争房屋的差价款计417,010元。2007年1月17日，凯阳公司发给上海凯晖物业管理有限公司《入户通知书》称，6f业主高某已办妥房屋付款、开具发票、验核等各项入户的有关手续，现来你处办理进房验收等事宜，请给予热忱服务，并保存好此单据。

　　何某、高某作为原告，以凯阳公司为被告，起诉至上海市人民。长宁区人民法院于2010年1月26日作出民事调解书，确认凯阳公司应将系争房屋过户至原告名下。之后，凯阳公司负责人下落不明，且恶意将系争房屋办理抵押，导致一直无法办理过户手续。2008年6月17日，法院因受理龙卫公司、凯旭公司、东瀚公司申请执行凯阳公司一案，查封了系争房屋，并在事隔8年后，即2016年10月10日发布了拍卖公告。原告看到公告才得知查封拍卖事宜，提出申请书，上海市第二中级人民法院于2016年11月9日裁定驳回异议。遂原告向本院提出诉讼请求：停止对上海市长宁区路xxx号606室房屋(以下简称“系争房屋")的。　　

2017年12月，上海凯晖物业管理有限公司出具《证明》称，系争房屋业主何某、高某自2007年1月17日入住至今，已结清全部、、，三费不存在拖欠。

法院认为：

何某、高某作为案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在法院查封执行标的后，案外人主张对执行标的的实体权利，应当通过案外人异议之诉制度实现，而不是另行诉讼。(2010)长民三(民)初字第325号民事调解书内容的实质是交付系争房屋属债权请求权，不能排除执行。何某、高某主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。根据该条规定，何某、高某作为购房者享有的实体权利是否足以阻却龙卫公司等的执行申请。应当同时符合下列情形：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案审理中，何某、高某愿意且实际已按照法院要求将剩余房款855,794元交付执行。然而，龙卫公司、凯旭公司提出高某非上海，没有五年内连续三年缴纳税金，属政策限购范围。在何某、高某与倪某、程某、程之某签订的《关于凯阳大厦606室买卖转让协议书》内容中关于“如国家政策性原因(除高某购买资格被限制外)"的约定，可以推定何某、高某是了解国家限购政策的。相关政策规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。高某持，系争房屋用途是办公用房。何某、高某在高某不符合政策规定的情况下仍然购房，对无法办理过户手续应当有所预见。即便没有司法查封，何某、高某作为共同购房者欲办理系争房屋的过户手续，亦存在政策上的障碍，即合同的事实上无法履行。

　　综上，何某、高某提出的执行异议，不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，其停止对系争房屋的强制执行的诉讼请请求，本院不予支持。

律师分析：

本案存在两个争议焦点问题：1、(2010)长民三(民)初字第325号民事调解书内容实质交付房屋属于什么性质？2、申请人无购房资格可否排除执行？

1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，法院于2008年6月17日查封了系争房屋，何某、高某与凯阳公司在明知系争房屋已被司法查封的情况下，仍达成调解协议，因此，根据法律规定(2010)长民三(民)初字第325号民事调解书内容的实质是交付系争房屋属债权请求权，不能排除执行。司法实践中，由于执行异议案件复杂，涉及多个法律关系，有时会造成查封法院和审理法院不同的情况，由于当事人恶意隐瞒，法院无法得知其他法院的查封情况，有可能会造成一个法院查封后另一个法院出具物权交付法律文书的情况。但是最高法为了避免法律文书存在冲突，对此种情况也进行了规定。

2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，何某、高某与凯阳公司于2006年12月11日签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，在(2007)沪二中民三(商)初字第41号民事判决执行查封之前；其次，根据上海凯晖物业管理有限公司出具《证明》，证明高某自2007年1月17日入住至今，已结清全部水费、电费、物业费，可以认定在法院查封之前已合法占有了系争房屋；再次，何某、高某通过与倪某、程某、程之某签订转让协议书的方式，与凯阳公司签订《上海市房地产买卖合同》，倪某出具的《收据》和凯阳公司出具的正规的购房发票，可以认定何某、高某已付房款817,196元；但是，申请人之一的高某持美国护照，系争房屋用途是办公用房。根据相关政策规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。何某、高某在高某不符合政策规定的情况下仍然购房，对无法办理过户手续应当有所预见。即使没有司法查封，何某、高某作为共同购房者办理系争房屋的过户手续，也存在政策上的障碍，合同的事实上无法继续履行。可以看出，何某、高某不能将讼争房屋过户是自身原因无购房资格所导致，不符合法院排除执行的条件。

从该案我们可以得知，申请人如果没有购房资格购屋，在房屋未过户至申请人名下前被其他法院查封，此时，申请人想要申请执行异议排除执行一般是不被支持的。那么有人会问，这样申请人岂不是要遭受很大的损失？我们想说“一定的”，风险和收益成正比，你想要钻政策的漏洞，必然会伴随着巨大的风险。大部分案件都是由于出现债务危机，一旦房子被法院强制执行，申请人不仅会失去房屋，还有可能会遭受已支付房款无法拿回的风险，最后落得“钱房两空”的境地。所以，我们一般不建议当事人这么做，最好在自己有购房资格的前提下，安安稳稳的买一套房子，这样才能安心。

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