2012年9月15日，原河间路xx弄xx号房屋动迁，周志某基于此次动迁征收获得了案涉房屋（）。2015年4月22日，该房屋经核准登记到周志某名下（于2016年6月29日补发产权证）。该房屋的簿中备注：“动迁安置房自2015年4月22日起3年内不能转让、抵押”。2015年10月28日，周志某（作为甲方）与孙丽某（作为乙方）就案涉房屋签订《动迁房》，约定总价款为111万元，乙方于2015年11月10日前支付部分购房款45万元，于2016年1月30日前支付50万元；甲方于2015年11月15日前将案涉房屋交付给乙方；该房屋交易限制期满后的5个工作日内甲乙双方至中介方签订《市房地产买卖合同》并到房地产交易中心办理过户手续，乙方于过户当日支付尾款11万元等。签约后，周志某共收到孙丽某分三次支付的购房款100万元。孙丽某于2015年11月14日获得装修施工许可证，装修后一直实际居住在案涉房屋内。孙丽某于2018年7月2日诉至上海市人民，要求确认其与周志某签订的《动迁房买卖合同》有效，该院于2018年12月28日作出判决，判令上述《动迁房买卖合同》有效。该判决已发生法律效力。此外，周志某曾向朋友张某珍借款100余万元，但未按时还款。2017年3月6日，张某珍向上海市杨浦区人民法院起诉要求周志某还本付息，同时请求法院保全查封了周志某名下的案涉房屋。2017年5月2日，杨浦法院判令周志某于判决生效之日起十日内归还张某珍借款本金及利息计人民币109.1万元。判决生效后，因周志某未履行还款义务，权利人张某珍向杨浦法院申请案涉房屋。后孙丽某向杨浦法院提出，该院于2020年9月11日裁定驳回孙丽某的异议请求。孙丽某不服，提起本案案外人执行异议之诉，要求排除法院对案涉房屋的执行，并解除查封。法院审理中，孙丽某将剩余房价款11万元支付至法院账户。
本案中，孙丽某在法院查封案涉房屋前，已与周志某就该房屋签订书面买卖合同，实际入住使用，按约支付了价款并将剩余价款交付至执行法院，对上述事实本院予以确认。但案涉房屋系动迁安置房，相关政策规定该房屋在3年内不得转让。《动迁房买卖合同》的内容显示，孙丽某明知案涉房屋存在上述转让期限限制，其应预知在限制转让期内可能因司法查封等原因导致房屋不能过户的法律风险，但仍坚持购买该房屋，应自行承担由此产生的法律后果。法院查封案涉房屋正是在该房屋的限制转让期内，故该房屋无法办理过户登记手续系因孙丽某忽略政策的限制所致，对此结果的发生有其自身的原因。因此，孙丽某对案涉房屋主张的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对案涉房屋不享有足以排除法院强制执行的民事权益。综上，依法判决驳回孙丽某的诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
孙丽某对法院执行的案涉房屋主张所有权、要求排除执行，应符合法定情形。所谓的法定情形就是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，缺一不可。本案中，孙丽某的情况符合前三个条件，即签订了合法有效的买卖合同、在法院查封之前已经合法占有房屋、已经支付全部房款，但却不符合第四个条件——非因买受人自身原因未办理过户登记。上海地区动迁房上市交易的条件为：大产证和动迁协议同时满三年，或者小产证满三年。案涉房屋的不动产登记簿中明确备注：自2015年4月22日起3年内不能转让、抵押。也就是说，买卖双方对于案涉动迁房在2018年4月22日之前不能过户是明知的，而法院的查封正好发生限售期内。因此，法院认为，孙丽某在知悉动迁房限售政策的情况下仍然坚持交易是有明显过错的，房屋不能及时办理过户登记显然是孙丽某自身原因所致。故对于孙丽某要求判决不执行涉案房屋的诉求未予支持！
事实上，结合近几年的司法实践，上海法院在排除动迁房执行（查封）方面基本上已经有了比较一致的口径。即：在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条其它三个条件都满足的情况下，如果案涉动迁房在符合上市交易条件之前被查封的，那么法院一般不会支持房屋买受人的执行异议之诉；但如果查封发生在动迁房可以上市交易之后，则法院通常会支持房屋买受人的执行异议之诉。因为此时的动迁房已经与市面上一般存量房没有任何差别，房屋买受人获得了可以随时要求登记过户的权利，故法院在后的执行（查封）属于对房屋买受人合法权利的限制，买受人当然有权要求排除。
我们在办案的过程中，也遇到过二手房买卖过程中被法院查封、执行的问题，前述第二十八条的规定同样适用。无论是动迁房还是其它二手房买卖，大家都可以结合自己的实际情况比照着该规定处理，遇到疑难问题及时咨询专业房产律师。
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