读权威《裁判思路与裁判规则》精缩精华 商品房交付使用和风险责任纠纷（2/4）-4008云顶国际集团

以下内容为《纠纷 裁判思路与裁判规则》核心观点摘抄、归纳，属于最高院对房屋买卖纠纷司法实务问题看法精缩精华（省流精简），观点皆属于原作者，作者也结合最新法律、解释修改修订导致的观点变更进行了相应的修正，并做注释。此外，本精缩总结还结合其他最高院最新编撰材料，笔者也在其中予以注明。

五）、开发商逾期交房的责任如何认定？（大）

作者（《房屋买卖合同纠纷 裁判思路与裁判规则》的作者）认为（并非法律有直接明确规定），开发商交房义务事由书面通知义务、交付房屋的主义务及交付、提示必要文件资料的附随义务。

1、正确区分及审查逾期交房的两类情况

1）、开发商未按约定期限交房

主要针对交房期限、程序、细节及免责事由。

具体而言，

a、 开发商应当以书面形式及合同约定的送达方式向购房者告知，若开发商未完整履行合同所约定的通知，则开发商担责。

开发商未以书面形式、未按购房者预留的地址或未在规定期限内告知购房者，购房者可相应延后或不收房。反之，开发商未书面形式、按购房者预留的地址或在规定期限内告知购房者，因购房者自身的原因未能及时阅读知晓，自担风险、责任。

举证责任方面，有无在约定期限收到书面交房通知。

b、部分开发商要求购房者要求先签署收房文件后验房，而购房者拒绝，此种情况书开发商违背程序，购房者有权拒绝，视为开发商未“交房”，应开发商承担开发商承担逾期责任。

此举证责任由购房者承担。

2）、购房者合理拒绝收房视为开发商未按期交房

a、 购房者拒绝收房首先是实际未接收（不是接受，笔者注）。如购房者已收取钥匙，实际使用房屋或其他可以被认可交房完成的情况，均不能再主张开发商逾期交房责任；

b、 必须基于合理理由，开发商交付的房屋或资料不合格。非正当理由拒收房屋的，相关风险购房者自担。

a）、文件方面。

开发商应该主动出示、提交文件：

（1）、用以证明房屋已处于法律适格的可交付状态，如《住宅交付许可证》，缴纳证明；

（2）、符合规范的房屋保修书、使用说明。

开发商被购房者要求提供，应当提供的文件：

（1）、合同没有明确约定；

（2）、相关规范性文件规定证明无具备交付使用条件。如，竣工验收备案表。

（3）、不属于此类文件的，购房者要求开发商提供，二开发商未提供的，不构成购房者拒绝收房的理由。

b）、房屋质量问题

标的物在交付时无法满足基本合同目的，买受人可以拒绝接受，视为卖方未能交付，承担逾期交付责任，而普通的质量问题，应当通过出卖人的物之瑕疵担保责任制度（如履行维修义务）来解决。

司法解释（第九、十条）列明了解约事由，　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

所以，房屋主体结构质量不合格、房屋质量问题严重影响正常居住使用也属于实践中购房者可以拒绝收房。

具体而言，

（1）、毛坯房。

更注重购房者实际使用权益，如果质量问题导致无法装修无法正常进行，也构成拒收房屋的合理理由。

（2）、全装修房。

对房屋工程与装修工程的双重验收，可根据装修的附加要求审查购房人提出的质量问题是否构成合理拒收理由。

如，规定装修后房屋空气必须达到强制性最低标准，未达到标准可以据此拒收房屋。

举证责任方面，购房者主张质量问题而拒收房屋，应当举证物业人员在验收单明确记载了验房过程中发现的问题，且不得收取钥匙或实际用房屋、办理合同约定的交接手续。

发现的质量问题都属于瑕疵担保责任，而非逾期交房责任，购房者可另行主张权利。

质量问题是否成立，一般委托专业鉴定机构，再由判断。

总结，书作者认为适当扩张司法解释认定标准，但也许区分开发商交房义务与瑕疵担保义务。

2、逾期交房的责任承担 （此处参考其他最高院其他著作内容，在此说明）

其一，逾期交付的有违约金约定的，按照合同约定。

其二，没有约定后约定不明的，逾期过户违约金按照应按一年期lpr为基础，加计30%~50%计算逾期办证违约金。（最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》（法律出版社，2021年7月第一版）。）

其三，逾期交房的，违约金没有约定的，可以按照实际损失进行主张，实际损失计算标准，可以按照同条件房屋租金标准主张。损失由购房者承担举证责任。

其四，违约金与实际损失不一致的，可以按照较高者进行主张。

其五，逾期计算时间节点，从合同约定的最迟交房日起至业主实际收房日止。

3、开发商免责情况的审查

其一，对于不可抗力的审查。

首先，合同出现大量问题是房屋建设施工中的突发情况，如重大自然灾害或特殊社会事件导致的停工。

在认定过程中，特别值得考虑的是，开发商是否在不可抗力出现后及时告知购房人以减轻购房人的损失，如未及时告知，导致购房人的利益受损的，人应承担相应违约责任。

其次，对于因第三人的原因而主张免责的审查

司法实践中常见原因，工程队的施工质量问题而造成施工停工、导致民工停工等。此类情况下开发商不能请求免责。

对于因为政策的原因或规划改变而导致开发商不能按期交房的情况，实务存在巨大争议。作者倾向于开发商可以请求法院对条款进行变更。

六）、开发商逾期交房应如何承担违约责任？

1、 购房人有权要求开发商做法违约金并继续履行交付房屋的义务。

2、 购房者有权要求支付违约金并解除合同；

七）、交付通知是否未交付的必要条件？

存在争议，作者倾向于交付必须书面通知，既不合法理，也不符合客观实际。

法官在审理此类案件时，只需问一下原告：你知不知道房子应该在什么时候、在什么地方交付？你有没有收到通知，是否那找约定的时间和地点，去要求对方交付了？

八）、《住宅质量》和《住宅使用说明书》的性质如何区分？

观点一，两书属于行政法规规定的当事人义务，出卖人的法定义务，故两书的交付属于出卖人交付房屋时的一个必要条件。

观点二，两书仅是质量提示，不是交付标的物的必要条件。

采纳观点一。

未同时提供两证的，买受人可以据此主张逾期交付责任，如省高级人民法院民一庭《解答》第23条就如此明文规定。