裁判要旨：
出卖人对其明知且已实际对房屋转让价格产生足以动摇缔约意思或者缔约条件的“凶宅”信息负有信息披露义务。
在订立合同时，单纯沉默不构成欺诈，但若负有信息披露义务，并因沉默未披露获得利益，则构成欺诈。
基本案情
2011年3月2日，洪某与王某、金某、中介签订代理合同一份，约定王某、金某将位于某市某区某房屋转让给洪某，房屋总价款为678万元。合同载明王某、金某对该房屋的所处位置、权属、用途、环境、建筑年代、性质及内部设施（含设备）情况均已了解。3月16日，王某、金某、洪某三方签订房屋转让合同一份，约定王某、金某将位于市某房屋出卖给洪某，房屋总价款为678万元，付款方式为首付275万元，其余申请银行商业。合同签订后，洪某按约支付了首付款275万元，并通过方式支付了剩余购房款403万元。事后，洪某取得了并支付了相费。
2003年8月15日，案涉房屋内曾发生凶杀案，当时在此居住的三人被杀害。王某、金某2007年10月16日与某置业有限公司签订《某市房屋转让合同》一份，王某、金某向浙江某置业有限公司购买该涉案房屋，转让价格为160万元。
原告洪某诉称：被告王某、金某在出售房屋前完全清楚所出售的别墅内发生过重大凶杀案件的事实，却故意隐瞒遮盖，造成洪某在不明真相的情况下购买该房屋，致使购置价款与其实际房产价值严重不符，且最重要的是使得原告花费巨资购置高档住宅为全家老少安享生活的购房初衷和愿望化为泡影，购屋的使用目的无法实现。王某、金某的行为严重违反诚实信用的民法原则，已经构成了欺诈。请求人民撤销洪某与王某、金某之间就某市某区某房屋签订的，王某、金某归还洪某购房款678万元并赔偿洪某所支付的税费及利息费用。
被告王某、金某辩称：（1）案涉房屋并不存在“购置价款与其实际房产价值严重不符”的事实。（2）王某、金某并未故意隐瞒涉案房屋内发生过刑事案件这一事实，王某、金某从第三人购得该房屋并居住，并未觉得该刑事案件对生活居住有任何不良影响，而且该案件发生在8年之前，没有隐瞒的必要。中介公司对该案件是完全知情的，王某、金某将该房屋的交易委托给中介公司，并未要求中介公司帮助隐瞒，且洪某并未对房屋中有人亡故表示相当介意，亦未进行过任何询问，故王某、金某没有特意明确说明，而非故意隐瞒，不能认定存在欺诈行为。（3）王某、金某没有法定义务必须告知洪某案涉房屋曾发生过刑事案件，且房屋内的凶杀案件影响很大，知者甚多，即使中介公司未告知，洪某稍加打听即可知晓，而其未尽到谨慎注意、合理审查的义务。（4）洪某购买的是涉案房屋本身，而非房屋的历史。合同上并未写明买方对房屋的历史问题已作全面了解，房屋的历史不影响房屋的使用功能，买方不需要全面了解房屋历史，卖方也没有义务将房屋的历史全面告知买方。综上，请求人民法院驳回原告洪某的诉讼请求。
法院判决：法院认为根据《中华人民共和国》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或机构予以撤销。” 本案中王某、金某于2007年购买案涉房屋的价格明显低于市场价格，而洪某于2011年从王某、金某处购买该房屋的价格与当时的市场价格相当；王某、金某购买涉案房屋时知晓其中曾发生凶杀案件，而洪某在购买该房屋时对曾发生凶杀案件并不知情。故而，王某、金某是否披露案涉房屋曾发生凶杀案件的信息对其与洪某之间的合同能否订立，或者订立的条件产生了实质性的影响，按照诚实信用原则，王某、金某应向洪某披露该信息。现王某、洪某未予披露，并因此取得以几乎相当于市场价格的转让价格出售该房屋的利益，其行为已非单纯沉默，应认定构成欺诈。洪某据此提出撤销案涉房屋买卖合同的请求应获支持。
律师评析：本案纠纷的关键点主要为两点，一是案涉房屋能否认定为“凶宅”。二是房主作为出卖人对“凶宅”的信息是否负有信息披露义务，其未予主动披露（沉默）则构成欺诈，买受人能否请求撤销。
“凶宅”的认定：一般认为在房屋内发生过非正常死亡事件的房屋就是“凶宅”。案涉房屋内曾发生凶杀案，当时在此居住的三人被杀害显然属于凶宅”。
房主是否构成欺诈：本案中，王某、金某在向洪某出售房屋时，并未告知洪某标的物房屋中曾发生过凶杀案件，即居住在该房屋中的三人被杀害的信息。从本案事实上来看，王某、金某在购买案涉房屋时，知晓上述凶杀案件的情况，以明显偏低的市场价格购得，而洪某在购买该房屋时，王某、金某并未告知其该凶杀案件，洪某支付的对价几乎等同于市场价格。故是否披露该信息对缔约基础实际上会产生实质性的影响，王某、金某既然以该信息获得利益，依照诚实信用原则，即负有向洪某披露的义务，其未履行披露义务，应认为已经构成欺诈，洪某有权请求撤销合同。
案例来源：2013年人民法院案例选 第4辑 总第86辑 刘新勇律师整理
本文由入驻华律自媒体作者撰写发表，观点仅代表作者本人，不代表平台立场。凡注明原创的文章，云顶集团7610官方网站的版权归作者和平台所有，未经许可，不得转载。
咨询时请说明来自于华律网
扫描二维码添加作者微信
扫描二维码分享到朋友圈