借名买房（二）：没有书面协议，法院如何认定借名买房的事实？-4008云顶国际集团

典型案例：

陆迎、陆红系同胞兄妹，父亲为陆艺。2013年10月10日，陆迎作为买受方与案外人林某作为出卖方、中原地产作为居间方签订《》，约定购买文翔路xx号xx室房屋，总价为210万元。次日，陆迎向中原地产支付14万元，其父陆艺控股的上海xx航模有限转账给中原地产174万元。尾款22万元由xx航模公司在2013年12月24日支付，同日讼争房屋产权登记在妹妹陆红名下。2020年10月，父亲陆艺去世后，陆迎作为原告向起诉妹妹陆红。诉称：为保留自己的购房资格，规避限购政策，考虑当时被告陆红名下无房，故将讼争房屋登记在其名下。现要求法院判决被告将房屋过户登记至原告名下。被告陆红答辩称：双方之间并非借名的关系。讼争房屋是父亲出资购买的，为父亲公司作航模工作室所用，考虑到我在上海没有住房，故登记在了我名下。以原告名义支付的定金均来源于父亲，原告只是代办手续。审理中，原、被告均提供了各自支付讼争房屋内的、有线电视费、宽带费、发票。被告提供了其父亲陆艺2015年书写的一份材料复印件，载明“2013年xx航模公司用陆艺股份购买文翔路xx号xx室房产1套。备注：向中原地产付款记录，共计人民币210万元”。被告另提供讼争房屋的上海市房地产权证复印件一份，该复印件中陆艺于2018年4月30日手写载明“此房是本人以上海xx航模公司股份款购买”。同时，原、被告的同胞兄弟陆新到庭陈述，讼争房屋系其父亲以xx航模有限公司的股份款出资购买的，根据父亲的意愿登记在被告名下。讼争房屋一直由父亲作为工作室使用，原、被告均未在讼争房屋内实际居住。其从未听说过讼争房屋系被告代原告持有的情况。

法院判决：

法院认为，本案争议焦点为原被告之间是否存在借名买房的法律关系。首先，原告陆迎主张其与被告陆红之间达成口头的借名买房协议，遭到陆红的否认，陆迎对此未能进一步举证证明双方之间就讼争房屋形成代持的法律关系。其次，在购买讼争房屋时，陆迎名下仅登记一套产权房屋，并不属于限购对象，如确系陆迎购房，其完全可以将讼争房屋登记在自己名下，不存在因规避限购政策的需要而将房屋登记在陆红名下。再次，不仅讼争房屋的产权登记在陆红名下，产证亦一直由陆红保管，对此，陆迎无法作出合理解释。最后，虽然讼争房屋的大部分房款由xx公司出面支付，但本案双方的父亲陆艺多次出具书面材料表明该房以其在xx公司的股份款购买；并且，双方的同胞兄弟陆新亦到庭陈述讼争房屋以父亲的股份款出资购买并根据父亲的意愿登记在陆红的名下。综上，本院无法认定原被告就讼争房屋存在借名买房的法律关系，对于原告陆迎的诉求不予支持！

律师评析：

在借名买房关系中，当事人约定一方以对方名义购买房屋，并将房屋登记于对方名下，房屋所有权名义上虽为出名人所有，但房屋的使用、收益、处分等权益实际上均由借名人享有。一般而言，在借名买房纠纷中，可以通过书面借名协议证明双方存在借名买房的合意，但如果双方未签订书面借名买房协议，则法院会综合考虑以下几个方面的事实对是否存在借名买房关系进行认定：

1、涉案房屋的实际出资人是谁。借名人对自己出资购房承担举证责任。本案中，陆迎仅提供了支付了14万元定金的转账记录，而根据陆红提供的证据，后续房款均由父亲控股的xx航模公司支付，故陆迎称该房屋系其出资购买明显与事实不符。

2、涉案房屋由谁实际占有、使用和享受收益。借名人对自己实际在使用、占有和处分房屋进行举证。本案中，虽然陆迎提供了一部分物业费、水电费等发票来证明自己实际控制讼争房屋，但是陆红同样提供了相似证据，因此据此很难认定房屋由陆迎一人占有使用。最为关键的是，二人的同胞兄弟陆新的出庭陈述证明了二人均未在房屋内居住过。作为二人的兄弟，在庭审中作出了比较客观的陈述，明显有助于让法官在内心作出不利于原告陆迎的判断。

3、涉案房屋的购买凭证等重要文件由谁在长期持有、保管。借名人对此承担解释说明和举证责任。通常情况下，借名人为了实际控制占有房屋、防止出名人做出对房屋不利的行为（如买卖、抵押等），都会将等重要文件牢牢掌握在自己手中，这种做法比较符合常理。对于这一点，被告陆红当庭出示了讼争房屋的房产证、税费凭证等原件，而原告陆迎却无法作出合理解释。此时原告再主张借名买房就很难取信于法官了。

4、借名人对于借名买房的原因解释是否合理、有据。借名人对自己为何使用他人名义买房承担解释说明和举证责任。众所周知，很少会出现无理由借名买房的情况，因为这与常理相悖。借名买房的理由通常是借名人为了规避限购政策、银行信贷政策、福利性房屋购买政策以及隐瞒个人资产等。比如：借名人主张自己是为了规避政府限购，而出名人又不认可，则借名人就应当举证自己确实在购买房屋时不符合购房政策。本案中，原告陆迎主张自己是为了规避限购，但实际上自己在当年根本不属于限购对象，故其对借名买房理由的解释明显不具有合理性，法官自然很难采信其观点。

司法实践中，通过上述几个方面的反复论证，法官大概率都可以判定案涉房屋是否存在借名买房的事实并作出裁判。但无论如何，借名买房始终存在着很多无法规避的风险，且司法实践中争议也非常大。因此，韩律师并不建议大家通过借名买房去解决自己所面临的一些困难，虽然看似渡过了眼前这一关，但是后面很可能会产生很多波折，甚至花了钱拿不到房屋的情况也是常有的。如果万不得已一定要铤而走险，则切记要与出名人签订书面的借名买房协议。一份有效的借名协议有很大概率可以保住借名人花钱买的房；即使该协议因违反了强制性规定或风序良俗而无效，则至少可以保住借名人的购房款。关于借名买房过程中的几个常见问题，韩律师前后通过两篇文章进行了阐述，今后大家如果遇到关于借名买房的问题，欢迎沟通探讨。

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