借名买房（一）：借名人要求法院确认房屋归其所有能够得到支持吗？-4008云顶国际集团

借名通常指的是实际购房人因不具备购房资格、房屋资格等原因借用他人名义购房，借名人实际支付房款、享受房屋权益，出名人对外签署并将房屋所有权登记在其名下的行为。总所周知，这种做法在实施过程中有诸多风险，但是面对政府出台的各类限购政策，依然会有人选择铤而走险。本人在长期办案过程中，也多次遇到过类似案例。接下来将结合一个具体案例，来跟读者们一起探讨借名买房纠纷案件中一些常见的争议焦点问题。

典型案例：

陈某与刘某（2018年4月13日去世）系夫妻关系，两人婚后一子一女即刘佳、刘艺（均为化名）。2016年8月31日，刘某（承购方）与案外人王某（出售方）签订了一份《房地产买卖（含居间）协议》，约定xx路xx弄xx号xx室房屋（系争房屋）以272万元（净手价）转让给刘某。由于刘某担心自己无法足额贷款，故其在时委托女儿刘艺与王某就系争房屋买卖签订了一份《市房地产》，以刘艺的名义向银行申请贷款购买系争房屋，贷款金额120万元。2016年9月2日至9月5日，陈某和刘某分两次共向王某直接支付购买系争房屋的首付款130万元。此后陈某又分三次向刘艺转账40万元用于支付购买系争房屋的各项税费及还贷。2016年11月4日，系争房屋产权登记在刘艺一人名下。2017年1月10日，陈某及刘某迁入系争房屋内。2017年1月20日，刘某与案外人委托案外人对系争房屋进行装修，装修款95500元由刘某支付。2017年11月至2018年7月期间，儿子刘佳向刘艺合计转账了58488.96元，上述款项均用于偿还系争房屋的贷款。2018年8月起系争房屋的贷款由刘艺偿还。刘某去世后，刘艺作为原告起诉要求继承分割刘某名下相关财产，浦东新区人民于2019年9月9日作出民事判决书，现已生效。该判决书中已对刘某名下存款等财产作出了判决，但其中并未涉及本案系争房屋。陈某为了避免房屋被刘艺占为己有，遂诉至法院，请求法院判决系争房屋所有权归其所有。本案审理中，陈某提供了一份署期为2017年1月8日的《声明》，内容为xx路xx弄xx号xx室房产，不是我刘艺的，我仅用个名字”，内容由刘某书写，刘艺在声明人处签名。

法院判决：

本案中系争房屋虽然登记在刘艺名下，但房屋首付款、、贷款等均由其父母陈某、刘某夫妇出资，现陈某主张双方系借名买房，并提供了刘颖本人签名的“声明”，从声明书的内容来看，确实可以体现双方之间存在借名买房之意思表示，该声明不违反法律强制性规定，双方借名买房关系合法有效。然，即使双方之间确实存在借名买房之法律关系，亦属于债权范畴，借名人可基于双方之间的借名关系要求出名人将房屋过户至其名下，此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，现陈某直接起诉要求确认系争房屋归其所有缺乏法律依据，该主张本院难以支持。综上，依法驳回陈某的诉讼请求！

律师分析：

本案牵涉到借名买房纠纷案件中比较重要的两个问题：1、借名买房协议的效力，法院如何认定；2、涉及借名人直接要求确认房屋所有权，法院会如何处理。接下来逐一解析（此处的协议既可以是书面的，也可以是口头的）：

首先，关于借名买房协议的效力问题。法院对于借名买房合同效力的认定，一般会根据《》总则编及合同编中合同效力的一般性规定进行判断，即行为人是否具有相应的民事行为能力，行为人的意思表示是否真实，合同是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否违背公序良俗。对于规避购房及信贷政策借名协议的效力，上海法院的倾向性观点是：为符合限购政策、为规避信贷政策而借名购买的协议，不宜认定为无效。原因在于：房地产限购政策属于调控政策，具有阶段性、临时性，不属于法律、行政法规的强制性规定，应当充分尊重当事人的意思自治；当事人为获取、降低首付款比例或贷款利率而借名买房申办贷款，该行为规避的仅是申办贷款限制或者首付款比例及利率政策，且房屋贷款属于实物抵押贷款，风险相对较低，不能据此认定该行为侵犯了公共利益。因此，上述两类借名买房协议往往会被认定为为有效！当然，如果借名购买的是政策性保障住房（比如），不仅扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序，也侵害了社会公共利益。根据《民法典》第153条第2款规定，违背公序良俗的民事法律行为无效，由于国家关于保障性住房的管理及分配属于公共秩序范畴，故该类借名协议无效！回归到本案中，陈某、刘某夫妇借其女儿刘艺名义购房，规避的是贷款政策，不违反法律强制性规定和公序良俗，应当认定为合法有效。

其次，借名人依据合法有效的借名买房协议，要求法院判决确认该房屋归借名人所有，法院一般不会支持。《中华人民共和国》第216条规定：“簿是物权归属和内容的根据”，由此法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况及权力限制事项与真实情况保持一致。在借名买房的情况下，不动产登记机关将房屋权属登记在出名人名下，是基于出名人与房屋出售人之间合法有效的买卖合同，因此物权变动合法有效，法院不会以司法确认的方式去否定不动产登记簿的效力。相应的，借名人也无法以借名协议直接否定不动产登记的效力，更加无权要求法院直接作出确权判决。对于此种情况，借名人正确的做法是：首先要求法院依法确认借名买房协议合法有效，然后依据借名买房协议要求判定出名人对借名人负有协助办理房屋过户登记的义务。当然，借名人应当对自身具有购房资格进行举证。如果借名人在法庭辩论终结前获得购房资格，则法院通常会支持其要求出名人配合其办理过户的诉请。反之，如果借名人不具备购房资格，则借名人可以要求解除借名买房协议，并要求出名人退还房价款及房价升值补偿部分。本案中，陈某关于借名买房的证据还算是比较充分的，只是因为起诉时确立了错误的诉讼请求而最终导致败诉，白白耽误了一年多的时间。

司法实践中，借名买房纠纷案件除了本文中提到的两个常见问题之外，还有一个非常棘手的问题是如何证明存在借名买房的事实，因为很多时候借名买房的时候由于各种特殊情况是没有立书面协议的，一旦出名人反悔或者出现各类意外，具体该如何举证也是一门很大的学问，后续本人也会继续撰文详谈。

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