上海法院：买方因卖方的继承个人所得税争议导致交易中止是否构成违约？-4008云顶国际集团

房屋买卖交易中，税费问题也是双方交易中非常重要的环节。由于房价较高，税费少则几万，多则几十万甚至上百万，因此，交易房屋税费金额通常也影响着购房者的决定（上海房屋买卖交易中，一般约定购房者承担所有税费）。实践中，卖方继承所得的房屋进行出售时，经常因为买卖双方约定不明或者由于中介没有提示税费的风险问题，导致买卖双方在交易过程中产生争议，造成交易中止，产生诉讼。接下来我们来分析一个案例：

基本案情：

2020年7月17日，三原告吴志某、林某锋、林某铮被核准登记为系争房屋权利人(共同共有)，所有权来源为继承。2020年8月3日，原告林某铮与被告陈某敏经上海xx有限居间介绍，就系争房屋买卖事宜签订《房地产》，载明出售方(甲方)为林某锋、林某铮、吴志某，买受方(乙方)为陈某敏；落款处甲方签名为“林某铮代：林某锋、吴志某”。该合同第四条约定，4.1乙方承担双方全部交易税费，但若甲方4.3款义务未能履行的，则因此无法减免的税费由甲方自理。4.3甲方承诺其房屋为满五年(勾选)，唯一住房(未勾选)。2020年8月30日，签订《上海市房地产买卖合同》(即合同)。同日，甲乙双方还签订了《补偿协议》，该协议载明，双方就系争房屋达成的实际总成交价为280万元(该总成交价为甲方净到手价，乙方承担本交易税、费)，其中约定的成交价为200万元，房屋现有固定装修及搬迁补偿价为80万元。2020年9月30日，中介工作人员代陈某敏缴税过程中发现税款高达40多万元，故最终没有缴税，目前系争房屋尚未变更登记至陈某敏名下。后，双方就继承来源的问题无法达成一致意见，遂三原告将被告陈某敏起诉至要求并承担违约责任。

本案的争议焦点：被告陈某敏未缴纳交易税款导致合同中止履行是否构成违约？庭审过程中，被告陈某敏申请中介工作人员赵某出庭作证。赵某称，陈某敏看中系争房屋后，赵某约林某铮前来商谈，林某铮告知系争房屋系吴志某、林某锋、林某铮继承所得；2020年8月3日，林某锋和吴志某均未到场，该日问及系争房屋是否系三人唯一住房时，林某铮表示其本人他处有房，但系林某锋和吴志某的唯一住房，故合同上未勾选“唯一住房”，赵某据此核算，交易中将产生个人所得税约133，000元，核税过程林某铮也在场，其知晓该款由陈某敏负担，否则房价不可能定为280万元；2020年9月下旬，赵某陪同吴志某、林某锋、林某铮、陈某敏四人至交易中心办理过户手续，吴志某、林某锋、林某铮在涉税情况表上均表明在沪他处无房，并签署了唯一住房；陈某敏于网签当日预付赵某税款、中介费共计20万元；2020年9月30日，赵某代陈某敏去缴税，核税表显示税款共40多万元，故最终未缴税。

法院认为：

双方约定系争房屋交易税、费均由陈某敏承担，但具体税款的计算有赖于房屋的实际状况以及中介方相关专业知识。系争房屋是否满五唯一这一基本信息掌握在作为出卖人的吴志某、林某锋、林某铮处，但签约过程中买卖双方并不直接沟通，而是通过中介工作人员传达相关信息。作为中介工作人员的赵某，参与整个交易过程，其称当时林某铮告知系争房屋系其本人不唯一住房，但系林某锋、吴志某唯一住房。吴志某、林某锋、林某铮以证人与本案有利害关系为由否认其证言的客观性，但吴志某、林某锋、林某铮无证据证明证人与陈某敏有恶意串通行为，另结合证人与林某铮之间的微信对话内容，一审法院认为证人作为相对独立的第三方所作陈述较为客观真实，予以采信。

　　2020年8月3日，证人依据林某铮告知的系争房屋是否系吴志某、林某锋、林某铮唯一住房的情况估算了交易中将产生的税款并告知陈某敏，故陈某敏当时的真实意思表示和预期为仅承担一名产权人不唯一时对应的个人所得税。此后直至缴税时，亦无证据证明吴志某、林某锋、林某铮向中介方或陈某敏更正过系争房屋是否系吴志某、林某锋、林某铮唯一住房的信息且陈某敏同意承担多产生的个人所得税。在此情形下，当税务机关的核税结果远远高于陈某敏预期时，陈某敏不予缴款致交易中止不能视为违约。于是法院驳回了三原告的全部诉讼请求。

律师评析：

本案中，三原告的理由看似很充分，第一：双方买卖合同约定房屋价格280万元是净到手价；第二，合同明确约定所有的税费由买方承担；第三，涉诉时，讼争房屋已上涨至几十万元，完全可以覆盖税费的成本。因此，多余的税费三原告认为理应由被告来承担。但是对于购房者来说，在上海安家一方面会精打细算，另一方面房屋的首付来源需要掏空六个钱包。当所购房屋的税费问题远远超出其预期，在不愿意支付也是合情合理，毕竟谁的钱也不是大风刮来的。

司法实践中，法院则更多的考虑是在双方签订合同时，对于多出的税费有没有协商一致，是否属于合同的内容？本案中，被告在了解三原告的房屋是继承来源后，对于其中一位不是满五唯一，其余两位是满五唯一的住房后（满五唯一免交个人所得税），对于承担所有税费的约定也是明确的，只同意承担继承人中的一位个人所得税。因此，在交易过程中对于突然多出20多万的税费其实是超过被告的预期。那么，对于多出的税费承担问题并不属于合同的约定义务，双方就该部分税费问题不能达成一致意见产生诉讼，导致合同中止不能履行的责任就不应该由被告来承担，不能认定是被告存在实质性违约，三原告的诉讼请求自然也就得不到法院的支持。至于税费的具体承担问题，原被告双方可以另案解决。

律师建议：

对于卖方：在出售房屋时，各继承人对自己名下的房屋所属情况应进行充分的沟通与了解，对于继承来源份额的个人所得税应充分告知中介或买方并在合同中对于该部分税费的承担问题约定明确。

对于买方：在购房前需要对税费问题有个初步的了解，不能完全相信中介和卖方所说的话，自己要有自己的判断。签订合同前提醒中介及卖方调取最新的房屋产权信息，对于卖方及中介的承诺需要落实到纸面上。双方签字确认，税费金额最好明确清楚自己愿意承担多少。

对于中介：首先中介自身应加强自己的专业知识 ，我们遇到过中介人员看到继承来源的房屋居然不知道有继承个人所得税的问题，以至于买卖双方交易一半去法院打官司。其次，中介作为居间方应发挥自身的作用，充分告知房屋的具体情况，在制作合同时，也不要担心麻烦，应将税费及有可能产生争议的条款写清楚，再让买卖双方签字认可。

最后，产生争议不可怕，主要是解决问题，建议大家遇到问题及时咨询律师，再决定是否要起诉。

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