继承个人所得税系列（三）：中介在居间过程中存在重大瑕疵导致委托人损失，是否需要担责？-4008云顶国际集团

基本案情：

2019年12月13日，两原告(甲方)与案外人倪某1、倪某3(乙方)签订《市房地产》，其中约定：甲方通过被告居间介绍将涉案房屋出售给乙方，房地产转让价款为300万元。甲乙双方确认在2020年5月30日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，两原告(甲方)与案外人倪某1、倪某3(乙方)签订《补充协议》，其中约定：涉案房屋实际成交价为348万元，买卖合同约定的成交价为300万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方48万元，并于办理产权过户手续之前支付甲方。本次交易房屋产权来源为继承，甲乙双方均应按国家规定及税务机关确认的房屋总价缴纳各自的交易税费。同日，两原告、案外人倪某1、倪某3以及被告的工作人员共同签字确认《税费估算清单》，其中载明：本清单是根据买卖双方提供的材料、信息及提出的要求估算而得。最终实际税费按照交易中心核定价格计算为准。税费计算日期2019年12月12日(以下税费按照计算当日该房屋所在区域事务中心的政策计算)。涉案房屋所有权来源：继承份额50%；售后50%。产证登记日：2019年11月22日。若有产证变更，请务必填写原产证登记日期：20(之后未填写完整)。是否唯一(出售方)：该房屋为家庭名下唯一住房的产权人姓名：施某，占份额50%；该房屋为家庭名下非唯一住房的产权人姓名：朱某，占份额50%。买卖双方协商一致，以300万元交易价格为基数计算税费。出售方税费计算如下：0元；0元；其他0元；勾选不满五或不唯一，普通(合同价-增值税)某1%；勾选满五唯一：免征(说明：施某满五唯一，朱某满五不唯一，继承的份额由施启扬继承)；合计15,000元。承诺：经上海太平洋房屋服务有限居间成交的个人产权二手居住用房，上海太平洋房屋服务有限公司将以买卖双方所提供的房屋信息、购入信息、家庭成员及名下住房信息等计算税费所需要的所有信息为依据，为买卖双方提供本次房屋交易的税费精算服务，并出具《税费估算清单》。在计税条件(核定价)和征税政策不变的情况下，交易双方最终向税务机关缴纳的税费与《税费估算清单》所载相比，如误差超出正百分之五，则超出部分由上海太平洋房屋服务有限公司全额补偿。补偿必备条件：……业主提供完整、真实的全额购入发票、单、买卖合同、房屋交接书及业主获取的所出售房屋来源的其他凭证，告知真实的产权人家庭成员及名下住房情况、房屋购入后有无变更及变更材料；若提供不实信息由业主承担相应的后果。以下情况不做差额补偿：……因所提供的买卖双方信息、房屋信息失真导致的税费计算误差。

　　2020年1月，在交易过程中，两原告发现需要缴纳315，000元的个人所得税，遂与被告沟通想要与案外人解除，后案外人拒绝。2020年5月18日，两原告就涉案房屋向税务机关缴纳个人所得税315,000元。同日，涉案房屋权利人变更登记为倪某1、倪某3共同共有。关于佣金支付情况，两原告于2019年12月13日向被告支付30,000元，于2020年5月14日向被告支付14,400元。另，被告陈述，就涉案房屋其收取买受人佣金60,000元。过户完毕后，原告认为由于被告将税费计算错误导致其承担巨大损失，遂诉至要求被告赔偿。

法院判决：

本案的争议焦点在于被告在履行居间义务过程中是否存在重大瑕疵并应承担相应的赔偿责任。

法院认为，两原告在出售涉案房屋时，已与被告签署《房屋出售vip服务协议》，其中明确约定双方建立独家委托关系，被告协助调取产权信息并提供专业咨询服务等，显然该vip服务协议约定了被告应履行更为精细、专业、优质的标准。通常而言，缴费是房屋买卖中对交易产生影响的重要事项之一，理应由中介公司根据政策法规以及房屋的实际情况给予当事人一定的专业意见，使当事人对合同的履行后果有所预期。由于涉案房屋系售后公房且发生过继承，产权登记情况较为特殊，如何认定出售时的“满五”条件与计算税费的高低有直接关联，所涉及的政策法规较普通更为专业、复杂，非一般售房人所能熟知并全面掌握。从已查明的事实来看，一则，被告并未提供证据证明曾就“满五”的判断标准向两原告进行政策解读，并就“满五”与否可能导致的税收明显差距向两原告进行释明，应属未尽如实报告义务的行为。二则，被告自认在两原告委托其挂牌时已知晓涉案房屋发生继承时间为2019年且房屋性质为售后公房，其作为专业机构，为确定涉案房屋出售时是否符合“满五”条件，理应在交易前就先前的产权登记信息进一步核实，以查证两原告所述内容是否存在出入或有不实信息，充分尽到谨慎注意义务和调查义务。三则，被告向两原告出具的《税费估算清单》已明确载明，若其估算的税费金额与交易方实缴金额误差超出正百分之五，则就超出部分应当予以赔偿。在被告并无证据证明两原告存在拒不配合提供房产材料或作虚假陈述的情况下，该约定条款对其具有法律约束力。就估算错误可能产生的法律后果以及赔偿风险，被告具有一定的可预见性。据此，本院认定被告在履行居间义务过程中存在重大瑕疵，应就两原告所遭受的损失承担相应的赔偿责任。然，两原告在未作基本审查或提出合理质疑的情形下，便深信被告的计算结果无误并签署一列类协议，其对于涉案房屋最终税费计算的认识偏差亦应负有一定的责任。遂，法院结合案件实际情况，双方过错程度、责任大小等，判决被告向原告赔偿14万元。后被告上诉，二审维持原判。

律师分析：

《》第962条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

从该条的立法目的及立法精神来看，中介公司在提供居间服务时应承担的义务主要包括两方面：一是如实报告义务，即向委托人如实告知可能影响交易进程的重要事项；二是专业审查义务，即对委托人提供的资料或所作的陈述进行必要核查，以确保对方提供信息的真实性。本案中，原因为被告缺乏专业判断力导致税费计算错误，实际缴纳的税费远远高于预期从而产生损失。对于该部分损失，是否可以主张被告赔偿？结合法院的判决，我们认为被告作为专业中介公司，对房产交易市场的相关政策及操作规范应当熟知，应充分为买卖双方提供交易所涉政策及，协助当事人顺畅履行合同，维护市场交易秩序，而并不是仅仅促成买卖双方签署合同。在中介公司履行义务不符合法律规定的情况下，属于重大瑕疵，应该对原告的损失承担赔偿责任。实践中，中介不尽职的案件非常多，可以不夸张的说，很多房屋买卖纠纷诉讼是由于中介方的原因产生。特别是继承来源房屋产生的个人所得税纠纷，大部分案件都是由于中介未明确告知或者计算错误，从而产生大金额的税费，买卖双方都不愿意承担导致诉讼。从本案可以看出，法律虽未明确规定中介在居间活动中需要承担的义务，但是对于如实报告和专业审查这两个最基本义务还是要履行的，否则就有可能构成重大瑕疵，从而需要承担相应的赔偿责任。

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