以下内容为《纠纷 裁判思路与裁判规则》核心观点摘抄、归纳,属于最高院对房屋买卖纠纷司法实务问题看法精缩精华(省流精简),观点皆属于原作者,作者也结合最新法律、解释修改修订导致的观点变更进行了相应的修正,并做注释。此外,本精缩总结还结合其他最高院最新编撰材料,笔者也在其中予以注明。
五)、“一房数卖”合同效力如何认定?
观点一,无效说。出卖的标的物,应当属于出卖人所有或出卖人有权处分。
观点二,效力待定说。按照无权处分规范认定,经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得财产权利的,该合同有效。
观点三,有效说。1、我国采取物权行为理论,区分负担行为与处分行为,从而使得出卖他人之物的成为生效的合同。2、我国立法采取债权形式主义的物权变动模式。
采纳观点三。
六)、商品房“一房数卖”合同如何履行?
观点一,《法国》物权变动模式,占有优先,未取得标的物的先买受人得向出卖人主张违约责任的承担。
观点二,《德国民法典》物权主义的物权变动模式,合同皆有效,数买受人地位平等,没有取得标的物所有权买受人得向卖人主张违约责任。
观点三,我国采取债权形式主义的物权变动模式。
房屋过户登记(恶意办理登记的买受人除外)>>线性合法占有争议房屋(交钥匙是房屋转移占有、交付使用的标志)>先行支付房屋价款>签约在先
采纳观点三。
七)、“一房数卖”中无法取得商品房所有权的买受人如何进行法律救济?
观点一,买受人只能向出卖人追究违约责任救济自己的权利。
观点二, 买受人除可以追究出卖人的违约责任外,还可以以出卖人与第三人恶意串通,另行订立合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖,从而履行自身合同的目的。
采纳观点二。
1、《商品房买卖合同解释》规定了买受人可以向出卖人主张多种违约请求权,包括惩罚性赔偿请求权。(新规范删除此条)
2、 根据《商品房买卖合同解释》第7条,在出卖人与第三人有恶意串通,先买者还享有请求无效权利。
八)、如果买受人不愿意接受金钱给付的赔偿方式,而要求得到另一套传人开发的同一小区内楼层,户型、面积、朝向与原合同标的相同或相似的房屋,即买受人提出对原合同进行变更,其要求是否可以得到支持?
实践中有不同认识,作者认为应当予以支持。
买受人因出卖人欺诈而订立的合同,有权要求变更,且一旦提出变更要求,则人民法院不得将原合同撤销。从现实角度,此类房屋具有替代性,属于种类物。
九)、惩罚性赔偿在合同责任能否广泛使用?
观点一,否定说。
观点二,肯定说。
采纳观点二。
1、《》有依据;2、《民法典》明确《消费者权益保护法》优先;3、法律允许违约金不过分高于实际损失情况也予以认可。
十)、审判实践中如何区分适用《商品房买卖合同解释》与《消费者权益保护法》?
观点一,两者针对惩罚性赔偿的规定是一致的。
观点二,两者针对惩罚性赔偿的规定是有区别的。
采纳观点二。
1、 主体范围不同。结论上,司法解释扩大了主张惩罚性赔偿责任主体的范围。
商品房买卖司法解释中,买受人是指“在买卖合同中,给付价款并受领买卖的标的物的另一方当事人”,也包括投资增值等经营行为的房屋买受人,包括自然人与法人。
2、 赔偿数额不同。
商品房买卖赔偿计算按照已经支付的款项的1倍,而非标的或服务标价的1倍。
3、 适用范围不同
现最新解释删除全部惩罚性赔偿条文。(新法修改导致观点修改)
十一)、商品房买卖履行费用过高,守约方请求继续履行的,是否予以支持?
观点一,合同必须要严守,法院应判决继续履行。
观点二,如果履行费用过高,属于履行不能,可以不继续履行。
观点三,履行费用过高的合同可以不继续履行,法律依据不是履行不能,而是履行费用过高。
采纳观点三。
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