新冠疫情席卷，封城已将近2个月，很多人的经济收入都受到了重大影响。对于那些在疫情之前就已经签订的，买方能否以“疫情”“不可抗力”等理由拒绝支付或者延期支付购房款呢？本文将结合具体案例进行分析、解答。
2019年11月13日，卖方陆某、王某与买方杜某签订《房地产买卖(含居间)合同》及《上海市房地产》，约定由杜某购买陆某、王某名下的上海市高宝路xxx弄xxx号xxx室房屋(以下简称系争房屋)，总价560万元，其中：签约当日支付房款10万元(转房款)，2020年2月15日前支付10万元，2020年6月30日前支付330万元，乙方以方式支付206万元，办妥房地产交接手续当日支付尾款5万元。杜某按约支付首款10万元后，于2020年2月15日以疫情爆发为由向卖方发函要求并拒绝支付剩余款项。陆、王二人于2月18日收到解约函，明确表示不同意解除合同，要求杜某继续履行付款义务，遭到杜某拒绝。基于此，陆、王二人考虑到自身是置换房屋，需向上家支付购房款，为避免违约，减少损失，故向杜某发函同意解除合同并要求其按合同约定承担违约责任。杜某于2020年3月3日回函同意解除合同，但不同意承担违约责任。陆、王认为杜某作为违约方，应承担相应违约责任，故诉至。杜某则辩称其本身也是置换房屋，疫情原因导致自有房屋无法出售，故无力支付系争房屋房款。并且其已及时告知不能履行合同，让卖方挂牌出售系争房屋，现在系争房屋也已经以相同价格出售，卖方没有任何损失。房屋买卖合同已于2020年2月12日解除，且受疫情因素影响，属于不可抗力，故其不应承担违约责任。
法院认为，原、被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。首先，支付房款是被告杜某作为买方的主要义务，关于房款的云顶集团7610官方网站的支付方式是通过出售自有房屋所得或其他渠道筹款，系杜某对其自身履行能力的预估，在买卖双方并无特别约定的情况下，应由被告自行对其履行能力承担风险，并对可能出现的履行不能采取应对措施，此系被告义务而非原告义务。其次，根据合同约定，第二笔房款10万元于2020年2月15日前支付，该笔房款数额较小，根据生活常识，被告作为购房人应有能力支付。现被告不支付上述房款，并以疫情作为其拒付房款，解除合同的免责事由，显然不能成立。因此，对于原告关于被告违约导致的主张予以支持，被告须承担违约责任。
新冠疫情属于不可抗力，但是适用不可抗力主张免责是有前提的。根据《中华人民共和国》的规定，新冠疫情被认定为突发公共卫生事件后，为保护人民群众身体健康和生命安全，政府及有关部门采取了相应疫情防控措施，对于因此不能履行合同或不能及时行使权利的，新冠疫情发生宜认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。但是，这并不意味着只要与疫情有关，就可以“一刀切”的适用不可抗力去要求免责。上海高院在《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答》中明确提出：对于非金钱债务构成不可抗力情形的，除非法律另有规定，当事人可以根据不可抗力与合同不能履行之间的因果关系及原因力大小，结合案件情况，按照原因与责任相适应原则，主张部分或者全部免除责任；对于金钱债务发生履行障碍的，一般不适用不可抗力条款免责。本案中，被告杜某按照《上海市房地产买卖合同》的约定履行付款义务明显属于金钱债务，因此不能适用不可抗力进行免责。另外，从付款方式上来讲，随着互联网支付的普及，付款义务的履行已不需要双方当事人到场，故除非买受人受疫情影响入院治疗，否则即使被隔离，亦不妨碍其付款义务的履行，即新冠疫情对付款方式的影响未达到“不能克服”的程度，也不构成买方支付房屋价款的实质性障碍。
“无缝衔接”的房屋置换本身存在较大法律风险，与是否有疫情没有必然因果关系。上海房市的超高房价要求买方在签订合同时就应当对购房所需资金的筹集有一个充分的准备。然而许多买方为了追求卖旧房和买新房的无缝衔接，往往会将时间安排的非常紧张，恨不得一天多余时间都不留，这本身就是一种“投机行为”。因为房屋买卖本身就受市场、政策等多种因素的影响，成交周期往往充满不确定性。如果一切顺利当然皆大欢喜，但是万一某个环节出现差错，很可能面临“两头”违约（即旧房卖不出、新房买不了）。也就是说，房屋置换是利益与风险并存，且无论有没有疫情，该风险始终存在。对于这一点，作为买方必须要意识到并且要给自己留有后路。因此，本案中显然是杜某的冒险行为导致其无法及时付款而并非疫情，这一点法官是心知肚明的。这是杜某败诉的主要原因。
主张新冠疫情对于无力支付购房款的影响应当具有合理性。本案中，杜某需要支付的第二笔款项只有10万元（第三笔款项付款时间则是在6月30日前），相对于总房价款而言该数额并不算大，无论自有房屋是否出售，无论是否有疫情，杜某都完全有能力去支付。但是杜某却选择在该笔款项支付之前直接发函解除合同，很明显是其主观上不想履行而并非客观上不能履行，这一行为给法官留下的内心印象非常不好。疫情带给我们的影响无疑是巨大的，司法实践中很多人都尝试利用这一点去赢得法官的同情，但结果却大不相同。在这一点上，大家一定要讲究策略，学会合理应用。如果遇到拿不准的问题，及时咨询律师很重要。
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