原告蔡某、被告某房地产开发有限于2018年1月31日签订《上海市合同》，原告向被告购买位于上海市xx镇xx公路xx弄xx号xx层xx室房屋，房屋总价为2,70万元。根据合同约定，被告定于2020年7月30日前将房屋交付给原告，除不可抗力外；如逾期交房的，违约金按照原告已支付的房价款日万分之二计算。原告已按照约定向被告支付了全部购房款。现交房时间已过，被告却以各种理由拒不交房，故诉至要求被告承担逾期交房的违约责任。被告抗辩称，自2020年1月以来，全国范围内爆发新冠疫情，各地相继启动重大突发公共卫生事件一级响应机制并进入停工停产状态，直至2020年3月24日零时，本市将应急响应级别由一级调整为二级。受此不可抗力的影响，案涉工程无法如期复工，施工期限应当予以顺延，故被告无需承担逾期交房的的违约责任，退一步讲，即使法院认定被告需要承担责任，则计算逾期交房违约金的期限也应当扣除上述新冠疫情爆发的期间。
本案原、被告签订的《上海市预售合同》合法有效，双方均应恪守履行。现被告未在约定的期限内履行交房义务，已构成违约，理应承担相应的违约责任。原告依据合同约定主张逾期交房违约金，并无不当，应予支持。关于被告提出的新冠疫情属于不可抗力的抗辩意见，结合查明的事实，被告在2019年曾因资金问题停工较长时间，并且被告未能证明新冠疫情是导致被告延期交房的根本和必然原因，故对被告提出违约金计算期限应当扣减新冠疫情爆发期间的意见，本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期交房违约金20万元。
关于开发商能否以疫情导致工期延误、主张顺延交付时间或者不承担逾期交房的违约责任，将从以下几个方面进行分析：
1、新冠疫情并非在任何情况下都属于不可抗力，因疫情致使房屋无法按期交付时，开发商应向人尽到及时通知义务并承担疫情构成不可抗力的举证责任。2020年初的疫情或者近期发生的上海疫情，全面封城导致经济停摆，几乎全部的停滞，此时开发商可以主张不可抗力，在计算逾期交付违约金时要求扣除或顺延相应天数。《》第五百九十条第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条载明当事人主张适用不可抗力全部或者部分免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任；第三条规定因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。具体到本案中，被告主张疫情构成不可抗力，但未能提供有效证据证明在建工程因此必须全面停工、部分停工或不能以正常效率施工，亦未能证明其向对方履行了告知义务，因此法院判决该方当事人承担举证不能的后果。
2、开发商在新冠疫情前已构成逾期交付或确定无法如期交付的，不得再以不可抗力主张免责，应当按照合同约定承担违约责任。《民法典》第五百九十条规定，“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”在新冠疫情或防控措施作为“不可抗力”的认定中，不可抗力事由与违约事实的时间顺序判断尤为重要，直接影响到违约方能否免责的认定。对于房屋买卖纠纷而言，当开发商逾期交付在先而新冠疫情及对应防控措施发生在后的，开发商无权以疫情为由主张减免责任。本案庭审中，原告指出开发商在2019年曾因资金紧张停工了大半年，直接导致疫情发生之前就已经确定无法按期交房，被告也予以确认。由此可见，疫情并非被告逾期交付的根本原因，被告此时再主张不可抗力免除逾期交房违约责任的，不具有事实和法律依据。
3、新冠疫情爆发后才订立的，开发商对疫情因素及交付能力已有充分认识，逾期交付时再强行以疫情为由主张抗辩，一般不予支持。对于疫情发生后签订的合同，疫情因素其实已经不具有“不可预见性”，合同双方当事人对疫情可能带来的后果应当有充分的预见与判断，疫情及防控措施不再满足“不可抗力”的认定要件。对于房屋买卖合同而言，开发商与买受人在充分了解疫情复发可能性的基础上就房屋交付期限达成合意并约定违约责任，表明开发商认定自身有足够能力按期交付，此时若因疫情影响而导致逾期交付的，开发商需自担风险。
综上，开发商所谓的“疫情”最终能否认定为不可抗力并以此免除或者减轻违约责任，关键要看疫情是否是造成工程延期交付的根本原因，以及疫情是否具有“可预见性”，并且开发商对此负有举证责任。需要注意的是，如今全国各地疫情防控已经进入常态化模式，已慢慢被公众所知悉，绝大多数时间疫情已经属于能预见的范畴。因此开发商滥用不可抗力进行抗辩，损害购房者的核心利益，通常很难得到法院的支持。
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