租赁合同解除的法律风险-4008云顶国际集团

【基本案情】

2015年11月2日xx村委会（甲方）与xx（）资产管理有限（乙方）签署土地，载明乙方租赁甲方土地位于北京市王佐镇xx村。租赁期为20年。起租日期为2016年3月16日起。每年每亩土地租赁费5000元，现状建设土地每年每亩土地租赁费为全年租赁费为10000元，共计5491000元，最终租赁费用按照实际测量面积标准确认。合同中所涉及土地目前已租赁且租期未满的，以实际交付给乙方的时间开始计算租金，合同期限自动顺延。土地租赁费按年度支付，租金为上交款，合同签订生效后向甲方支付第一年租金即为549.10万元，双方约定从第二年起每年3月16日为乙方向甲方支付该年度土地租赁费，即每年租金为人民巾549.10万元，乙方向甲方支付当年土地租赁费。

合同双方当事人任何一方违反本合同约定的均视为违约。因一方未履行或未完全履行本合同给对方造成经济损失，违约方应承担赔偿责任，并按损失的百分之三十向守约方支付违约金。甲方未履行或是未完全履行本合同约定义务，影响到乙方生产经营的，乙方有权单方解除本合同。乙方未按约定支付土地租赁费或应承担的其他费用，每逾期一日应按年土地租赁总额的千分之二向甲方支付违约金。逾期一年，甲方有权单方解除本合同。

2018年6月xx公司支付了第3年度的租金300万元后未再向xx公司支付剩余租金。2018年12月27日xx公司向xx村委会出具说明，载明兹有xx（北京）资产管理集团有限公司，统一社会信用代码为：91110106091868883y，由于年底公司核算，目前财务已封账，故应付给北京市丰台区王佐镇xx村村民委员会的租金定于2019年4月份支付，特此说明。

2019年5月7日xx村委会在涉案租赁场地张贴解除通知，后将租赁场地收回。

【认为】

租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原、被告虽未约定明确的租赁期限，但根据《协议书》的记载，双方已约定遇国家或集体征占地终止租房。根据原告提供的《腾退公告》，可以确认案涉房屋位于需腾退的区域，故终止租房的条件的已成就，原告有权要求被告交回其租住的房屋。被告认为案涉房屋为xx村委会对其未批的补偿，但未就此提供证据，故对该答辩意见本院不予采信。根据原告提供的《北京市宅基地房屋腾退补偿安置协议》，被告已被认定为xxaaa号宅基地的被安置人，其可另行主张其可获得的利益。

综上所述，本院对原告的诉讼请求予以支持。

【裁判结果】

一、确认北京市丰台区王佐镇xx村村民委员会与xx(北京)资产管理集团有限公司签订的土地租赁合同及相关补充协议于2019年5月7日解除；

二、xx(北京)资产管理集团有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京市丰台区王佐镇xx村村民委员会欠付的租金及土地修复费4497727.84元；

三、xx(北京)资产管理集团有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京市丰台区王佐镇xx村村民委员会违约金（以5587800元为基数，自2018年3月17日至2018年6月24日，按照日千分之二计算；以5073500元为基数，自2018年6月25日起至实际支付之日止，按照日千分之二计算）

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

【向律师说】

1、不想继续履行合同，承租人可以选择通过协商解除、通知解除、司法解除的方式，但同时要注意解除的程序。

2、《》第562条第1款规定，当事人协商一致，可以解除合同。承租人可以和出租人协商解除房屋租赁合同，协商解除的本质是订立新合同替代原合同，为避免争议，承租人最好与出租人签订书面解除协议，将双方关于解除合同事宜达成的一致意见固定下来。

3、承租人在享有解除权的情况下，可以通知出租人解除房屋租赁合同，如果出租人没有通过诉讼或提出异议的，那么自通知到达出租人时即发生解除合同的效果。

4、承租人违约时也可以解除房屋租赁合同，但这时承租人只能通过提起诉讼或仲裁的方式来解除。在符合《民法典》第580条第1款的情形且不能实现合同目的时，出于诚实信用和实质正义的考量，承租人即便违约，也可以通过司法手段解除房屋租赁合同。只不过此时承租人想要获得解除房屋租赁合同的法律效果并不容易，需要充分的证据和法律论证，这对于没有聘请律师的当事人来讲，并非易事。

附裁判文书全文：

北京市丰台区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）京0106民初26656号

原告：北京市丰台区王佐镇xx村村民委员会，住所地北京市丰台区云岗路130号。

委托诉讼代理人：向晨曦，北京市尚公律师。

被告：xx(北京)资产管理集团有限公司，住所地北京市丰台区洋桥路12号综合业务楼8层8001。

原告北京市丰台区王佐镇xx村村民委员会（以下简称xx村s委会）与被告xx(北京)资产管理集团有限公司（以下简称xx公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告xx村委会的委托诉讼代理人向晨曦到庭参加诉讼。被告xx公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

xx村委会向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的土地租赁合同及相关补充协议于2019年5月7日解除；2、判令被告向原告支付欠付的租金299.772784万元及土地修复费150万元共计4497727.84元及违约金（以5587800元为基数，自2018年3月17日至2018年6月24日，按照日千分之二计算；以5073500元为基数，自2018年6月25日起至实际支付之日止，按照日千分之二计算）；3、判令被告向原告支付马匹看管等费用共计354461.49元（暂计至2019年8月31日）；4、判令被告承担本案全部用。事实和理由：2015年11月2日，原告与被告签订《土地租赁合同》，约定原告将村域内约904亩土地租与被告，租期20年，年租金549．l万元；被告应于每年3月16日支付当年租金；每逾期一日，应按年租金总额的千分之二向原告支付违约金；逾期一年的，原告有权单方解除合同。2015年11月18日，原告与被告就上述租赁合同签订《土地租赁合同补充协议》，确认租赁土地面积为938.79亩，年租金为558.78万元。2018年6月25日，原告与被告签订《土地租赁合同补充协议（二）》，确认被告将《土地租赁合同补充协议》附图中的16号地块退还给原告，租赁土地面积调整为893.3亩；租赁土地面积调整后，被告应向原告交纳的年租金为507.35万元；被告应向原告支付16号地块赔偿款150万元。目前，被告未向原告付足应于2018年3月16日支付的全部租金。截至2019年5月7日，被告共欠付原告租金299.772784万元。被告长期欠付租金的行为已构成严重违约，原告已于2019年5月7日通知被告解除土地租赁关系，并自行收回了租赁土地。被告长期拖欠租金的行为严重侵害了原告合法权益。现特向法院提起诉讼，望依法支持原告的全部诉讼请求。

xx公司未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人提交的证据和庭审查明的事实，本院认定如下：2015年11月2日xx村委会（甲方）与xx（北京）资产管理有限公司（乙方）签署土地租赁合同，载明乙方租赁甲方土地位于北京市丰台区王佐镇xx村，土地现状东起物流东路，西至304厂东，南起周云路，北至长青路，面积约为602697平方米，约折合904亩，土地位置及面积见附件图一。土地说明：农用地279亩，林地430.8亩，现状建设土地194.2亩，甲方应于本合同签订后30日内予以明确承租标的的权属及范围，各分类土地面积以双方共同实际测量面积为准。租赁期为20年。起租日期为2016年3月16日起。农田、林地（耕地、防护绿地、公共绿地）每年每亩土地租赁费5000元，现状建设土地每年每亩土地租赁费为全年租赁费为10000元，共计5491000元，最终租赁费用按照实际测量面积标准确认。合同中所涉及土地目前已租赁且租期未满的，以实际交付给乙方的时间开始计算租金，合同期限自动顺延。土地租赁费按年度支付，租金为上交款，合同签订生效后向甲方支付第一年租金即为549.10万元，双方约定从第二年起每年3月16日为乙方向甲方支付该年度土地租赁费，即每年租金为人民巾549.10万元，乙方向甲方支付当年土地租赁费。合同双方当事人任何一方违反本合同约定的均视为违约。因一方未履行或未完全履行本合同给对方造成经济损失，违约方应承担赔偿责任，并按损失的百分之三十向守约方支付违约金。甲方未履行或是未完全履行本合同约定义务，影响到乙方生产经营的，乙方有权单方解除本合同。乙方未按约定支付土地租赁费或应承担的其他费用，每逾期一日应按年土地租赁总额的千分之二向甲方支付违约金。逾期一年，甲方有权单方解除本合同。2015年11月18日xx村委会（甲方）与xx（北京）资产管理有限公司（乙方）签署土地租赁合同补充协议，载明经双方共同确认实际测量面积及范围：农用地合计210.58亩，林地合计510.72亩，现状建设用地合计192.81亩，道路合计24.68亩，标的土地共计：938.78亩。道路每年每亩土地租赁费为贰仟伍佰元人民币（2500元），归乙方使用、管理；道路1-2#路3.41亩待甲方租户不需通行的下一年开始交付租金。农用地、林地：721.30亩*0.5万元／亩=360.65万元；现状建设用地：192.81亩*l万元／亩=192.81万元；道路：21.27亩*0.25万元／亩=5.32万元，标的土地租赁费每年共计5587800元人民币。以上租金共计558.78万元，己交租金549.10万元；乙方应补缴租金9.68万元。补充协议签订生效后三个工作日内交齐。从第二年起每年3月16日为乙方向甲方支付该年度土地租赁费，即每年租金为人民币558.78万元，甲方出具发票。

2016年10月19日xx（北京）资产管理有限公司更名为xx（北京）资产管理集团有限公司，即xx公司。2018年6月25日起村委会（甲方）与xx公司（乙方）签署土地租赁合同补充协议（二），载明：甲乙双方于2015年11月2日签订《土地租赁合同》，约定甲方将其村域内约904亩土地租与乙方，租期20年，年租金549.1万元。2015年11月18日，甲乙双方就上述租赁合同签订《土地租赁合同补充协议》，确认租赁土地面积为938.79亩，年租金为558.78万元。现需要对土地面积及租金等进行调整。甲乙双方经平等协商，达成如下协议：一、自本协议签订之日起，乙方不再承租《土地租赁合同补充协议》附图中的16号地块。二、自本协议签订之日起，甲方将原xx加油站占用土地及其周边土地共计11.89亩租赁与乙方，租金标准按上述《土地租赁合同》标准执行。三、租赁土地面积调整后，乙方承租甲方土地共计893.3亩，年租金为507.35万元。四、本协议签订之日起10日内，甲方将本协议第二条所述土地交予乙方。甲方逾期向乙方交付该土地的，甲方不计收该地块租金。五、因乙方提前退租16号地块，且其在租用该地块期间，改变了土地原貌，严重影响了甲方后续使用。自本协议签订之日起15日内，乙方应向甲方支付土地修复费150万元。

2018年6月xx公司支付了第3年度的租金300万元后未再向xx公司支付剩余租金。2018年12月27日xx公司向xx村委会出具说明，载明兹有xx（北京）资产管理集团有限公司，统一社会信用代码为：91110106091868883y，由于年底公司核算，目前财务已封账，故应付给北京市丰台区王佐镇xx村村民委员会的租金定于2019年4月份支付，特此说明。

2019年5月7日xx村委会在涉案租赁场地张贴解除通知，后将租赁场地收回。

本院认为：原告xx村委会与xx公司签订的《土地租赁合同》及2份补充协议，系双方真实意思表示，双方均应依约履行。双方约定土地租赁费按年度支付，租金为上交款，每年3月16日xx公司支付该年度土地租赁费。xx公司应于2018年3月16日向xx村委会支付2019年的土地租赁费，其于2018年6月支付3000000元后，未再支付剩余租赁费。xx公司未按约定支付土地租赁费或应承担的其他费用，每逾期一日应按年土地租赁总额的千分之二向xx村委会支付违约金。逾期一年，xx村委会有权单方解除本合同。2019年5月7日xx村委会发出解除通知，根据双方约定，其有权单方解除合同，本院确认双方签订的土地租赁合同及相关补充协议于2019年5月7日解除。xx村委会主张截至2019年5月7日期间欠付的租金为2997727.84元，未超出合同约定，本院予以支持。xx村委会主张xx公司支付违约金于法有据，本院予以支持。双方约定的土地修复费1500000元，xx公司尚未支付，现xx村委会要求xx公司支付该部分费用于法有据，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、确认北京市丰台区王佐镇xx村村民委员会与xx(北京)资产管理集团有限公司签订的土地租赁合同及相关补充协议于2019年5月7日解除；

二、xx(北京)资产管理集团有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京市丰台区王佐镇xx村村民委员会欠付的租金及土地修复费4497727.84元；

三、xx(北京)资产管理集团有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京市丰台区王佐镇xx村村民委员会违约金（以5587800元为基数，自2018年3月17日至2018年6月24日，按照日千分之二计算；以5073500元为基数，自2018年6月25日起至实际支付之日止，按照日千分之二计算）

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费42782元由xx(北京)资产管理集团有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审　判　长　张　燕

人民陪审员　张　霞

人民陪审员　李建民

二〇一九年十二月三十日

法官　助理　梁　英

书　记　员　米　琪