租赁/出租房屋拆迁补偿款的分配-4008云顶国际集团

【基本案情】

2012年5月25日，xx农工商联合（出租人）与张xx（承租人）签订《协议书》，双方在《协议书》中约定：“一、承租条件：此困难住房只面向实际住房困难、无住房的村民。二、住房租金及缴纳方式：1、符合条件的租房村民须一次性缴纳住房押金10000元，方可租房。2、房租的缴纳方式为上缴款，月租金为300元，每年租金为3600元，年租金提前一个月缴纳。3、年租金每年交一次，不得以押金顶替。4、入住后，水、由住户自行缴费。按福生园取暖标准缴纳。三、承租房必须本人入住，此房不得改变使用性质，不得以任何借口转租、不得随意改变建筑结构……八、租住困难住房的住户，遇国家或集体征占此地时应无条件搬出，终止租房协议……十五、以上协议的未尽事宜，解释权在村委会”。2013年8月30日，xx农工商联合公司的名称变更为xx投资公司。2016年11月21日，xx村召开第十届第六次村民代表大会，大会作出决议“……在确定本村集体土地腾退范围内实施腾退、安置工作及非住宅腾退工作……”。2016年12月15日，市长辛店镇xx村民委员会公布《腾退公告》，《腾退公告》中记载的腾退范围是“东至永定河；南至长辛店村；西至太子峪村；北至东河沿村”。2019年10月14日，本院对案涉房屋进行勘验，案涉房屋由被告张xx一家居住，案涉房屋位于《腾退公告》记载的范围。

原告xx村投资公司称，被告张xx已经交纳押金10000元，被告张xx在2013年5月25日至2019年8月25日期间未交纳租金22500元、104.4元、取暖费10800元，上述费用合计33404.4元，本案中仅要求被告张xx将承租房屋交回。张xx对此解释称，因房屋漏水，墙体开裂，所以一直未交纳租金，后来交过一次，2016年因保温层损害就没交，如果不修房子，就不同意交租金。被告张xx认为，因为xx村委会未给其另批宅基地，所以才将其安置在案涉房屋，若案涉房屋要，应对其进行补偿。原告xx投资公司对此解释称，被告张xx一家已作为被安置人被安置于xx116号，后xx投资公司向本院出示了该处宅基地的《北京市宅基地房屋腾退补偿安置协议》。

【认为】

租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原、被告虽未约定明确的租赁期限，但根据《协议书》的记载，双方已约定遇国家或集体征占地终止租房。根据原告提供的《腾退公告》，可以确认案涉房屋位于需腾退的区域，故终止租房的条件的已成就，原告有权要求被告交回其租住的房屋。被告认为案涉房屋为xx村委会对其未批宅基地的补偿，但未就此提供证据，故对该答辩意见本院不予采信。根据原告提供的《北京市宅基地房屋腾退补偿安置协议》，被告已被认定为xxaaa号宅基地的被安置人，其可另行主张其可获得的拆迁利益。

综上所述，本院对原告的诉讼请求予以支持。

【裁判结果】

被告张xx于本判决生效之日起十日内从其承租的位于北京市丰台区xx村8号院1排x号房屋中搬出，将上述房屋交回给原告北京xx投资管理公司。

【向律师说】

1、租赁房屋遇到拆迁是否能得到款需要根据、拆迁政策等进行具体判断分析，如租赁合同对拆迁补偿利益有约定的，属于当事人之间的真实意思表示，应当按照租赁合同约定履行，对拆迁利益进行分配；如租赁合同没有进行约定的，应当按照公平原则，合理进行分配，如租赁标的房屋（系出租人所建）及土地的补偿款应当归出租人所有，但如租赁房屋用于生产经营，则租赁房屋的停产停业损失补助按公平原则进行分配，如北京地区的分配处理方式是：

就停产停业损失补偿的分配发生争议的，如何处理？

房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，应区分以下情形处理：（1）承租人（或次承租人）以拆迁房屋为经营场所办理了，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在其与承租人（或次承租人）之间合理分配。（2）对于存在房屋性质以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿可在承租人（或次承租人）与出租人之间进行合理分配，但出租人分得的数额不宜超过50%。（3）有证据证明拆迁补偿安置协议确定不补偿停产停业损失，或者补偿协议尚未签订，出租人亦未取得该补偿费，承租人要求出租人支付停产停业损失补偿的，不予支持。承租人可待出租人取得补偿后再行主张权利或通过其他行政途径解决。（4）公告发布时租赁合同已经期满终止，承租人要求出租人给付停产停业损失补偿的，不予支持。（5）拆迁公告发布后房屋实际拆迁腾退前，租赁合同期满终止，且出租人已经取得停产停业损失补偿，承租人要求出租人给付该补偿费的，可酌情予以支持。

当事人就拆迁补偿安置协议中停产停业损失的补偿对象、标准和数额等有争议的，法院在必要时可以就相关事实咨询拆迁人予以确定。

2、承租人遇到拆迁，应根据租赁合同及拆迁政策积极争取自己的权益。

附裁判文书全文：

北京市丰台区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）京0106民初32653号

原告：北京xx投资管理公司，住所地：北京市丰台区长辛店xx村8号。

委托诉讼代理人：向晨曦，北京市尚公律师。

被告：张xx，女，1969年9月20日出生，汉族，北京市丰台区长辛店乡xx村农民，住北京市丰台区。

原告北京xx投资管理公司（以下简称：xx投资公司）与被告张xx租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告xx投资公司的委托诉讼代理人向晨曦，被告张xx及其委托诉讼代理人卢文胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告xx投资公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将北京市丰台区xx村8号院1排x号房屋腾空并交付给原告；2、用由被告承担。事实和理由：2012年5月，因被告住房困难，原告（原名称“北京市丰台区xx农工商联合公司”，以下简称：xx农工商联合公司）与被告签订《协议书》约定，原告向被告提供困难住房；每月租金300元；遇国家或集体占地，承租人应当无条件搬出。2016年10月，xx村启动了宅基地腾退工作。2017年1月11日，被腾退人宋某（张xx之母）就xxaaa号宅基地腾退与xx村委会签订《北京市宅基地房屋腾退补偿安置协议》（以下简称：拆迁协议），其中将张xx等人被认定为被安置人予以安置。原告认为，现相关房屋所在地块面临拆迁，被告应将其承租的北京市丰台区xx村8号院1排x号房屋交付给原告，为维护原告的合法权益，特起诉至法院。

被告张xx辩称，原告主体不适格，与我签订协议书的是xx农工商联合公司。被告应当拿出证明证明相关房屋面临拆迁。因xx村委会没有批给我们宅基地，才会分房屋给我们住，我们认为案涉房屋是补偿我们的宅基地，若相关房屋需要拆迁，也应当与我签订拆迁补偿协议，被告无权将房屋收回。综上，我们不同意交回房屋。

本院经审理认定事实如下：2012年5月25日，xx农工商联合公司（出租人）与张xx（承租人）签订《协议书》，双方在《协议书》中约定：“一、承租条件：此困难住房只面向实际住房困难、无住房的村民。二、住房租金及缴纳方式：1、符合条件的租房村民须一次性缴纳住房押金10000元，方可租房。2、房租的缴纳方式为上缴款，月租金为300元，每年租金为3600元，年租金提前一个月缴纳。3、年租金每年交一次，不得以押金顶替。4、入住后，水、电费由住户自行缴费。取暖费按福生园取暖标准缴纳。三、承租房必须本人入住，此房不得改变使用性质，不得以任何借口转租、不得随意改变建筑结构……八、租住困难住房的住户，遇国家或集体征占此地时应无条件搬出，终止租房协议……十五、以上协议的未尽事宜，解释权在村委会”。2013年8月30日，xx农工商联合公司的名称变更为xx投资公司。2016年11月21日，xx村召开第十届第六次村民代表大会，大会作出决议“……在确定本村集体土地腾退范围内实施宅基地腾退、安置工作及非住宅腾退工作……”。2016年12月15日，北京市丰台区长辛店镇xx村民委员会公布《腾退公告》，《腾退公告》中记载的腾退范围是“东至永定河；南至长辛店村；西至太子峪村；北至东河沿村”。2019年10月14日，本院对案涉房屋进行勘验，案涉房屋由被告张xx一家居住，案涉房屋位于《腾退公告》记载的范围。

原告xx村投资公司称，被告张xx已经交纳押金10000元，被告张xx在2013年5月25日至2019年8月25日期间未交纳租金22500元、水费104.4元、取暖费10800元，上述费用合计33404.4元，本案中仅要求被告张xx将承租房屋交回。张xx对此解释称，因房屋漏水，墙体开裂，所以一直未交纳租金，后来交过一次，2016年因保温层损害就没交，如果不修房子，就不同意交租金。被告张xx认为，因为xx村委会未给其另批宅基地，所以才将其安置在案涉房屋，若案涉房屋要拆迁，应对其进行补偿。原告xx投资公司对此解释称，被告张xx一家已作为被安置人被安置于xx116号，后xx投资公司向本院出示了该处宅基地的《北京市宅基地房屋腾退补偿安置协议》。

本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原、被告虽未约定明确的租赁期限，但根据《协议书》的记载，双方已约定遇国家或集体征占地终止租房。根据原告提供的《腾退公告》，可以确认案涉房屋位于需腾退的区域，故终止租房的条件的已成就，原告有权要求被告交回其租住的房屋。被告认为案涉房屋为xx村委会对其未批宅基地的补偿，但未就此提供证据，故对该答辩意见本院不予采信。根据原告提供的《北京市宅基地房屋腾退补偿安置协议》，被告已被认定为xxaaa号宅基地的被安置人，其可另行主张其可获得的拆迁利益。

综上所述，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国》第二百三十五条之规定，判决如下：

被告张xx于本判决生效之日起十日内从其承租的位于北京市丰台区xx村8号院1排x号房屋中搬出，将上述房屋交回给原告北京xx投资管理公司。

案件受理费35元，由被告张xx负担（于本判决生效之日起七日内向原告北京xx投资管理公司履行）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审判员　　汪成明

二〇一九年十月二十一日

书记员　　陈　琪