2020年9月29日，许某(甲方、出卖方)与甄某(乙方、买受方)就涉案房屋签署了《》，房屋总价2200万。合同第12条约定，甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20％向守约方支付违约金。第17条补充约定，①甲方承诺该房屋无任何抵押任何和权利纠纷；②甲方承诺满五年且唯一一套住宅；③甲、乙双方协商同意此次交易若出现违约方，违约责任为100万元；甄某、许某在该补充约定处签字确认。
后许某以房地产市场发生了巨大变化为由提出加价，甄某拒绝了其要求，于2月2日发出向许某发出《》，明确要求继续履行房屋买卖合同。但此后许某一直拒绝配合甄某办理房屋交易过户手续。据上，甄某提出起诉至人民，要求判决并按20%赔偿违约金。
首先，关于许某要求与甄某重新协商房价款的行为是否构成违约。本案中，许某以情势变更为由，在合同履行期内要求甄某加价或解除合同，经过多次磋商后，甄某明确表示不同意解除合同，也不同意加价，为此还两次向许某发送了律师函，但许某就合同履行均未再给予明确答复。根据许某的前述行为，法院认为许某已以实际行为表示不再履行合同，其行为明显违反合同约定及诚信原则，构成违约。
其次，本案中对于一方违约承担违约责任的情形，分别在合同第12条和第17条中予以了不同的约定。甄某诉请要求按照合同第12条约定执行，但因该条是对违约责任的一般约定，而第17条为合同的补充约定，该条明确“甲、乙双方协商同意此次交易若出现违约方，违约责任为100万元”，此系双方对于违约责任的特别约定，根据合同解释的一般原理，当事人对相关事项应遵循特别约定优先适用的原则，因此对于甄某要求按照第12条主张违约责任的诉讼请求，法院难以支持。且违约责任亦应当结合甄某付款进度等合同履行情况进行综合考量，因此第17条约定的违约金100万元数额尚属合理，故法院认定许某应向甄某支付违约金100万元。
《中华人民共和国》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百四十二条第一款规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。
第四百六十六条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的相关条款、性质、目的以及诚信原则等予以解释。
根据法律规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或解除合同。人民法院或者仲裁机构通常会结合案件的实际情况，根据公平原则变更或解除合同。二手房的市场价格虽然存在着一定的波动，但一般不属于当事人无法预见的重大变化，因此许某以情势变更为由，要求变更房屋价格的主张明显是缺乏法律依据的。日常生活中，卖家看到房价涨了或者买家遇到房价跌了就毁约的做法在绝大多数时候是不可取的。大家要切记，不要贪小便宜吃大亏。
本案中对于一方违约承担违约责任的情形，分别在合同第12条和第17条中予以了不同的约定。合同第12条约定在解除合同的情况下，违约方需按总房价款的20％向守约方支付违约金。而合同第17条补充约定了此次交易若出现违约方，违约责任为100万元，并且双方在该补充约定处有签字确认。根据合同解释的一般原理，当事人对相关事项应遵循特别约定优先适用的原则。合同第12条属于格式合同的约定，而第17条是补充约定，是本合同的特殊约定，且有签字确认，可以证明双方的真实意思一致，是双方的合意。从诚实信用原则的角度出发考虑，交易主体在追求自身利益的同时也须顾及和保护对方的利益。补充条款作为特殊约定是出于双方的内心真意订立的，那么就应该优先适用补充条款，而不是出于保护守约方的利益就任意适用赔偿更多的条款，违约方的合法权益也应该得到保护。
当事人在签订房屋买卖合同时应该谨慎对待，若遇到合同条款含义指向不明或者理解不清晰的情况，应该及时求助律师，不应抱有侥幸心理或者直接按自己的想法理解。这样才能尽可能地避免后续的纠纷，平稳地完成交易。
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