以下内容为《纠纷 裁判思路与裁判规则》核心观点摘抄、归纳，属于最高院对房屋买卖纠纷司法实务问题看法精缩精华（省流精简），观点皆属于原作者，作者也结合最新法律、解释修改修订导致的观点变更进行了相应的修正，并做注释。此外，本精缩总结还结合其他最高院最新编撰材料，笔者也在其中予以注明。
九）、出卖人与买受人办理了交付手续，买受人又以出卖人没有同时具备《住宅质量》和《住宅使用说明书》为由主张房屋不具备交房条件，并要求出卖人承担逾期交房屋解约责任的，应该如何处理？
观点一，出卖人无法提供两证，不应交房，仍以具备交付条件的时间为房屋实际交付的日期，买受人在接收房屋后仍然有权要求出卖人承担逾期交房责任。
观点二，出卖人未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，买受人有权拒绝接收房屋，并要求出卖人承担违约责任。“买受人已经接受了出卖人所交付的商品房钥匙，又以出卖人没有同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张出卖人因不具备交付条件而逾期交房违约责任的，不予支持。”（来源：市中级人民《合同指导意见》第三条）
两者都有一定道理，更倾向于后者。
另，未通过的房屋交付也是类似处理。
十）、出卖人在交付房屋时，经常要求买受人按照出卖人制定的房屋交付流程预缴、代办产权证费用、等其他费用后，才能交付房屋钥匙，应如何处理？
观点一，合同对此没有明确的约定，但上述费用均是买受人应当支付的必要费用，其合同义务履行顺序也是商品房买卖市场的商业惯例，因此，出卖人无权以此为由拒绝接受房屋。
观点二，双方的合同义务应当严格按照合同约定进行履行。出卖人无权单方指定收房条件和流程，买受人也有权拒绝按照该收房条件和流程接受房屋，如果出卖人因此延期交房，应当承担逾期交房的违约责任。
采纳观点二。
十一）、开发商因政府部门延迟办理备案而逾期交房能否免责呢？
观点一，开发商可以据此免责。
类似事件开发商主观没有过错，客观上是不能预见、不能克服也不能避免的，属于不可抗力。
观点二，开发商不能因此而免责。
1、行政部门逾期办证造成的损失由《行政法》来调整，若开发商据此免责，相当于将行政部门原因造成的损失转嫁给购房者承担，违背民法上的公平原则。
2、行政部门的过失不属于不可抗力；
3、交房适用合同无过错的归责原则；
4、合同相对性；
采纳观点二。
十二）、商品房买卖合同中逾期交房的特殊原因如何理解？
1、 以自然现象为表现形式的不可抗力。
需要注意该现象的，其一，可预见性；其二，是否足以导致延期施工；其三，法院一般要求提供施工日志，来确认自然现象与无法施工的因果关系。
2、 政府的行为。
区分为三种：
其一，基于社会公共利益作出的，应当认定不可抗力，如挖出文物遗址；
其二，政府行为针对特定领域、特定人员作出的，应考虑事情为事情变更因素，依公平原则，允许变更或。
如，政府规划变更，市政配套不到位。
其三，政府的行为是基于第三人过错作出的，开发商不免责。
如，违反规划超建，改变容积率等。
3、 异常社会事件。
其一，战争、罢工、游行、示威等非因开发商原因引起的异常社会事件，属于不可抗力。
其二，对于原因导致的逾期交房问题，除重大市政工程外，不认为属于不可抗力免责范围。
4、 施工遇到的重大技术难题。不属于不可卡抗力。
十三）、不具备交付条件交房违约金如何计算？
关于不具备商品房条件交房的，违约金计算的起算点如何认定？
观点一，以开发商取得《商品房验收备案表》为准；
观点二，以购房者实际办理交房手续日期为准。
法官作者认为，购房者于交付日期截止之前接收不具备交房条件的房屋，取得《商品房竣工验收备案表》的日期为有效的交付日期，违约金的止算点应以发“表”日期为准。购房者于约定交付期间拒绝收房的，房屋实际占有转移的时间为有效交付的时间，违约金的止算点应以占有转移时间为准。
其次，开发商在没有取得《商品房竣工验收备案表》通知购房者收房，取得后却没有及时通知购房者，视为没有发出《交楼通知书》，开发商逾期交房违约责任并不因此终止。
另外，在法院作出终审判决时，开发商仍不具备交房条件，违约金的计算是否也是应付之日？
如果法院规定了开发商交付具备交付条件房屋的履行期限，开发商在该期限之前给付，则应交付时间为违约金的止算点，开发商在该期限之后给付的，应视为不履行生效判决，则在法院规定的交付日期之前交付，以交付日期为止算点，其余时间应该承担惩罚性迟延履行违约金。（笔者在此表示此处不是很懂，为何法院能判限期交付，毕竟起诉至法院肯定已经延期，难道法院给开发商一个特殊的宽限期？）
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