以下内容为《纠纷 裁判思路与裁判规则》核心观点摘抄、归纳,属于最高院对房屋买卖纠纷司法实务问题看法精缩精华(省流精简),观点皆属于原作者,作者也结合最新法律、解释修改修订导致的观点变更进行了相应的修正,并做注释。此外,本精缩总结还结合其他最高院最新编撰材料,笔者也在其中予以注明。
十四)、购房者无正当理由拒绝接收房屋应承担何种法律责任?
观点一,买受人认为质量缺陷,配套设施不到位,装修材料不对版,虚假广告宣传,标准偏高,面积差异,噪音,环境不利因素等,是正当理由。
观点二,如果是买受人非主观原因,比如买受人因出差、出国、伤病等未能如期接收房屋,可是为正当理由,从而阻却风险转移。
观点三,除了因标的物质量不符合质量原因,只是不能实现合同目的,即满足最新《合同司法解释》第9、10条件,才能拒收房屋。
采纳观点三。
十五)、买受人对的“验收”权利包括哪些?
买受人的“验收”与“竣工验收”是效力完全不同的,买受人仅对自己认为的质量缺陷有权提出异议。如果各方无法协商一直,只能先交付,然后诉讼或来查明事实、确定责任。
笔者总结,没实际上的权利,只能自己收集证据。
十六)、房屋毁损、灭失的风险如何分担?
观点一,在没有约定的情况下,以合同成立的时间作为标的物风险转移时间。
观点二,标的物风险转移的时间应当与所有权转移时间一致。
观点三,标的物实际交付为风险转移的时间为标准,交付前,有卖方承担,交付后由买方承担,而无论所有权是否转移。
采纳观点三。
注:《解释》第八条,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
十七)、买受人在约定交房期限届满之日超过3年请求出卖人交房是否超过诉讼时效?办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定?
观点一,适用时效,超其丧失胜诉权。
观点二,不能一律简单的认定已超过时效,而应区分出卖人在约定交房期限是否具备交房条件分别处理。
观点三,商品房买卖合同约定的出啊迷人交付房屋的期限届满,买受人根据合同请求出卖人交付房屋,属于债权请求请求权,适用诉讼时效规定,但也应该区分房屋是否具备法定交付条件。不具备法定交付条件的,时效自具备交付条件之日起计算。
另外,出卖人以将房屋交付于买受人,买受人也实现对房屋的占有的,买受人请求出卖人转移房屋所有权,办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质,不适用诉讼时效的规定。
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