评析：房屋代持纠纷，为争房产叔侄对薄公堂，如何认定实际购房人？-4008云顶国际集团

案情简介

老王年轻时入赘他乡，晚年产生叶落归根的愿望，便出售他乡的房子，获得价款用于在家乡购房，以便回家乡与众亲人共同生活。老王没有文化，妻子智力残疾，儿子智力低下。基于亲情，老王卖房时委托弟弟保管买方给付的售房款现金，后在时以该现金中的一部分交付卖方。为了买房，老王委托弟媳、侄媳物色到房源，后再委托侄子小王签订、交付购房款项、办理过户手续。后、票据等均由小王夫妇保管。2005年，老王如愿住上了家乡的房子，以期与妻子在该房屋中安享晚年。此后十年生活幸福，别无烦恼。

2015年，老王意外得知自己的房子被登记在了小王夫妇名下。10多年来家庭和谐美满的表象被揭开，巨额财产的纷争浮出水面。老王多次要求小王夫妇将房屋过户给自己。岂料，小王夫妇不承认房屋系老王夫妇购买，而主张是自己出资购买，理由是合同是他与卖方签订，房款及税费也由他支付，并持有相关证据，房屋登记在他的名下。

争议产生后，老王的兄弟姐妹作为小王的长辈，反复出面协调，小王夫妇态度依旧。为此，小王夫妇还曾与多位长辈发生冲突，公安机关也介入调查。双方之间的纠纷，也引起当地媒体的关注。不仅如此，小王夫妇还曾于2019年起诉至，以自己为房屋产权人为由，要求老王夫妇搬离房屋，最终未得到法院的支持。

法院调查

2020年，老王夫妇向法院提起诉讼，要求确认房屋应归他们所有，小王夫妇应配合将房屋登记至他们名下。小王夫妇辩称，老王夫妇没有证据证明房屋是老王夫妇购买的。

诉讼中，年迈的老王到庭，讲述了其晚年归乡时的漫漫“买房路”：老王原为斜塘人，到娄葑做女婿，2005年想回斜塘，便卖掉娄葑房屋，侄媳（小王妻子）、弟媳了解到卖方想卖房，后弟媳、弟弟、姐夫、侄子（小王）一起与卖方签了合同，由弟弟、侄子（小王）转付了房款。本以为可以就此在家乡安度晚年，哪料面对金钱的诱惑，侄子竟想将房产据为己有，实在令人寒心。

小王则称，涉案房屋签约时只有其一人前往，当场给卖方现金25万元，其中20万元系向亲戚所借，余款为自有。买房是为了投资。

根据双方提交的书面证据，仅能认定如下事实：

2005年2月23日

老王夫妇与他人签订合同，将他乡房产以35.2万元出售，当天受领房款32.2万元

2005年3月9日

诉争房屋卖方与小王签订《》，约定由卖方将诉争房屋售与小王，总价25.8万元，签约时付25万元，余款0.8万元过户时付清。当天，卖方出具收条：“今收到房款25万元。”

2007年2月12日

诉争房屋登记于小王夫妇名下

既然购房合同由小王签订，卖方收条向小王出具，税费凭证由小王持有，产权登记在小王夫妇名下，老王夫妇的主张仅凭自己曾出售他乡房产得款的事实还是远远不够的。

全面调查还原真相

法院了解到，案件知情人既有卖方，也有若干亲属，在书面证据薄弱的情况下，只能通过向群众进行翔实调查，才能还原真相。随后，法院对老王的弟弟、弟媳、妹妹、妹夫、姐夫及卖方全面展开调查。

根据众多高度吻合的证言，结合书面证据，足以得出以下判断：

从购房资金看，老王夫妇在出售原有房屋后，所得价款足以支付诉争房屋购置款。而相关亲属证言证明，小王的家庭当时经济并不宽裕，缺乏如此大额的购房资金，小王夫妇关于借款购房的陈述，缺乏证据证明。

从购房时间看，诉争房屋的购买与老王夫妇原有房屋的出售仅间隔十余天，老王的主张在时间衔接上说服力强。

从购房目的看，老王及相关亲属均陈述，老王购房是为回到家乡众亲人身边，符合落叶归根的传统习惯。而小王称购房是为投资缺乏说服力。

从交易角色看，相关亲属及卖方均陈述，购房人是老王夫妇，而小王夫妇仅为物色房源、签订合同、交接房款、办理过户的交易辅助人。

从交易过程看，相关亲属及卖方均陈述，与小王一同参与交易的人员众多。而小王陈述仅其一人前往签约，明显矛盾。

从法律意识状况、民间传统习惯看，老王缺乏文化知识，妻儿智力受限，而小王系其侄子，老王信任并委托小王帮办买卖手续，且由小王长期保管产权证，符合常理。

从房屋使用情况看，老王夫妇在诉争房屋购买后，一直居住其中，已达10多年之久。

据此法院认为，现有证据充分证明，诉争房屋实际购买人为老王夫妇，购房款的出资人为老王夫妇，因此判决小王夫妇将诉争房屋权属登记至老王夫妇名下。

杨钦仁律师的评析：（我是搬运工，各法院权威意见归纳的搬运工）

1、 希望证明房屋代持（借名买房）一般需哪些材料？（有了这些材料，复杂的房屋代持纠纷会变得清晰明了）

法院认定成立借名买房一般需要哪些要件？

裁判规则：认定借名购房时的实际出资人身份，应从双方书面协议，还款手续、购房发票、产权证书持有人等证据综合判断。

案情简介：2004年，熊某与其姐、姐夫谢某签订购房落户协议，约定由熊某出资购房，登记在熊某姐名下后再以赠与方式过户给熊某。2012年，熊某诉请熊某姐、谢某以赠与方式将房屋过户并依约定承担税费。

法院认为：①认定借用他人名义购房时的实际出资人，应从双方书面协议，还款手续、购房发票、产权证书持有人及双方还款能力、卖方证言、常理推断等证据综合判断。②案涉购房落户协议有效。从谢某、熊某姐委托熊某就诉争房产行使抵押、出售等几乎完全的物权可知，熊某姐只是名义上购买人，因正常情况下房产所有权人不会将所有权几乎全部让渡给受托人。综合其他证据，应认定案涉房产由熊某出资购买。判决谢某、熊某姐按照合同约定履约，将案涉房屋以赠与方式过户给熊某并负担相费。

案例索引：中院（2012）厦民终字第2040号“熊某与谢某等房产过户案”，见《熊艳丽诉谢富等房产过户案（借名买房合同）》（王俭、孙旭东），载《中国审判案例要览》

杨律师归纳：认定成立借名买房，应从借名原因 双方书面协议 出资记录、偿还（各方承担能力） 购房票据 房产证书持有 长期居住 出卖方证明 常理推断（即整个过程的合理性）等综合判断。

注：案例没有列举的要件因素，添附、整理自法律出版社《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》、一中院《借名买房纠纷案件的审理思路和裁判要点丨类案裁判方法》，本文列举要件因素比市面上绝大部分法院参考要件因素全面，因为这是把几份法院材料要件因素进行归纳综合了。

所以，要借名买房，证据层面上至少需要

1、 书面借名买房协议；

2、 自行保管出资记录证明；

3、 自行保管书；

4、 购房产生的票据；

5、 房屋自行居住，而不是出租；

6、 居住时的水电煤气缴费记录；

7、 如有可能，购房时与房屋卖方签订一份情况说明，明确借名买房；