北京市凯诺律师事务扎：农村集体经营性建设用地应如何入市？-4008云顶国际集团

　　今年3月份，自然资源部公布了《自然资源部深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》，该工作方案中明确要求试点地区要做到“二三二”。那么，“二三二”具体指的是什么呢？农村集体经营性建设用地入市对农民老百姓又有何好处呢？农村集体经营性建设用地又需要如何进行呢？下面我们就结合相关的内容来告诉大家

　　首先，我们先来了解一下什么是农村集体经营性建设用地入市。所谓的集体经营性建设用地入市就是指土地利用总体规划划定为建设用地、详细规划确定为工业仓储、商业服务业、租赁式住宅等经营性用途（符合规划），并经依法登记的集体建设用地（权属清晰），由土地所有权人（集体民主表决）通过出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式进入土地市场交易的行为。

　　事实上，新《》实施之前，土地征收制度并不完善，而且因征地引发的社会矛盾也特别的多，最主要的是农村集体土地权益保障不充分，农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同等入市、同权同价，土地增值收益分配机制也不够健全，另外，也无法兼顾国家、集体和个人之间的利益。

　　但是新《土地管理法》实施以后，不仅土地征收制度越加完善，还进一步保障了农民的知情权、参与权等权益，同时也允许农村集体经营性建设用地使用权出让、出租，与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。

　　根据新《土地管理法》第六十三条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

　　不过需要注意的是，农村集体经营性建设用地入市并不是随便就可以弄的，在入市之前必须要对入市土地进行摸底，必须要严格按照法律规定的程序依法进行，而且还必须要符合以下几个条件：

　　1、符合国土空间规划或城乡规划。

　　2、符合中规定的用途。从上述的内容中我们可以看到，一般仅限于商业和工业等经营性建设用地。

　　3、必须是权属清晰，且经依法登记、没有争议的集体经营性建设用地，避免日后出现没有必要的产权纠纷。因此，土地在入市之前，需要开展入市土地摸底调查工作，掌握地块的坐落、四至、界址、面积、权属、规划、流转情况等，同步纳入国土空间规划“一张图”实施监督信息系统。

　　如果入市土地有权属不清晰等问题，一般需要先解决土地权属问题后，才能入市。

　　4、出让、出租方案经过了集体决策

　　根据《土地管理法》中的规定，集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

　　也就是说，土地所有权人编制集体经营性建设用地出让、出租等方案后，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。如果相关方案未经过村民代表的同意，或是村会会议三分之二以上成员的同意，那么一般情况下就不得入市。

　　5、入市之前双方必须要签订合同

　　根据《土地管理法》中的规定，土地所有权人将农村集体经营性建设用地出租、出让时，必须要与对方就土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务等签订书面合同，并双方手里各持一份。

　　另外，农村集体经营性建设用地入市，除了要满足以上5个条件之外，还需要认真落实“二三二”工作要求。这里所说的“二三二”具体指的就是加快完成国土空间规划编制特别是实用性村庄规划，完成集体土地所有权和使用权登记，不能通过农用地转为新增建设用地入市，不能把农民的纳入入市范围，可以入市的土地不能搞开发。

　　另外，农村集体经营性建设用地入市必须要兼顾国家、集体和农民个人的入市土地增值收益调节机制，保护农民集体和个人权益、保障市场主体愿用、会用入市土地的权益保护机制。

　　而关于这一点，在去年召开的中央全面深化改革委员会第二十七次会议中就已经有所强调，推进农村集体经营性建设用地入市改革，事关农民切身利益，涉及各方面利益重大调整，必须审慎稳妥推进。试点县（市、区）数量要稳妥可控。要坚持同地同权同责，在符合规划、用途和依法取得前提下，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价，在城乡统一的建设用地市场中交易，适用相同规则，接受市场监管。要坚持节约集约用地，坚持先规划后建设，合理布局各用途土地。要严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损，落实永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界等空间管控要求。

　　总的来说，农村集体经营性建设用地入市是有很大好处的，不仅有利于规范土地交易市场秩序，促进乡村振兴，有利于掌握并调整土地供应，增加政府税收、土地增值收益调节金等之外，还有利于保障农民的知情权、参与权，提高农民的收入，落实集体三资监督管理，有利于集体土地溢价，进一步搞高村集体及农民老百姓的收入等。

　　不过，凯诺律师最后需要提醒大家的是，集体经营性建设用地入市本意为盘活农村闲置土地资源，实现农村土地权利资本化。但实践中，如果出现强迫老百姓将土地入市，或是未经过村民代表同意，擅自将集体经营性建设用地入市等情况，那么老百姓一定要及时地咨询专业律师。

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