办公室租赁中的“装修”与“复原” -4008云顶国际集团

一、案情介绍

案例故事一

2019年10月21日，a与某商管公司签订《合同》，承租该商管公司辖下上海市某商业办公楼1093平的区域用于办公室使用，合同期限为2019年10月21日到2022年3月14日，签约当天双方办理了房屋交接手续。此后，上海a公司准备在房屋原有装修的基础上进行小规模调整（更换玻璃和拆除部分隔断），在向物业公司办理施工进场手续时被告知须先进行消防报验，并被指定（介绍）了一家安保消防公司。后来，该安保消防公司在查看完现场后提出了一份消防整改报价，远超上海a公司的心里预期。于是，上海a公司便考虑不再装修直接入驻。但是在后来的沟通中，该安保消防公司又多次主动调整报价，提出不合规的分拆报请建议，和商管、物业公司一起以安全和政府检查为由进行胁迫，导致上海a公司心生畏惧，决定提前退出。

2019年10月30日，上海a公司发出《解除通知函》，以出租人隐瞒房屋存在消防隐患，指定安保消防公司的行为涉嫌垄断和不正当竞争。同时，在无需对房屋进行重新装修的情况下，物业公司指定的安保消防公司提出的消防整改报价也远高于市场价格及预期。故，从减少双方损失的角度不得已提出终止本。当日，上海a公司将租赁房屋的钥匙返还给了商管公司。

裁判：上海a公司与某商管公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方都应按约履行。依据租赁合同的约定，某商管公司已经完成了交付房屋的义务，上海a公司对房屋的情况已有充分了解。同时，在租赁合同中约定，承租人如需进行室内装修改造的，须按有关法律、法规自行办理审批手续等。故，上海a公司在《解除通知函》中提出的理由和主张没有事实和法律依据，也不符合合同的约定内容，显属违约，理应承担相应的违约责任（已支付的租金仅退还了部分，租赁押金不予退还，且须承担商管公司支付的）。

案例故事二

2018年5月1日，上海b公司（乙方）与某置业公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，承租该置业公司辖下上海市某商业办公楼1688平的区域用作办公室经营使用，合同期限3年（2018.5.1-2021.4.30）。双方在租赁合同第一条（房屋情况）第1.3款中约定该房屋现有装修及甲方同意乙方自行装修的内容、标准由双方在合同附件（二）、（三）中加以列明。双方同意该附件作为交付房屋和本时返还房屋的验收依据。第七条（房屋返还时的状态）第7.2款约定乙方返还房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。补充条款第3.4条约定乙方未按合同约定将房屋恢复原状并办理完毕归还交接手续，仍应按本合同约定的双倍租金和用向甲方及物业管理公司支付费用。合同附件二载明：“该房屋合同部位的使用范围、条件和要求详见物业管理公司的《用户手册》”。附件三记载了交房时房屋现有装修、附属设施的情况。

2020年2月25日，上海b公司向置业公司发送《通知函》，表示经考虑就租赁合同截至2020年2月29日不再履行，承租人在2020年3月10日前搬离房屋，现要求出租人在收到通知后3日内联系协商租金、复原修复等内容。2020年3月10日，上海b公司的办公人员已撤离，此后主张与置业公司办理房屋交还手续，但置业公司以房屋中存在自行室内分割，隔断未予拆除，未将原消防设施恢复为由，拒绝接收房屋。

法院裁判：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者。上海b公司不具有合同或法律上的单方解除权，在置业公司不予同意情况下，其解除意思（通知函）不发生法律效力，故其应当按合同约定承担相应的违约责任（将房屋按《房屋租赁合同》附件二中《用户手册》的复原标准予以恢复后向置业公司返还，支付自2020年2月1日至房屋实际返还之日的租金及使用费，支付3个月租金标准的解约违约金）。

二、法律分析

1、办公室装修的消防报验义务谁之责？

根据住建部《施工许可办法》第2条第2款、《建设工程消防设计审查和验收管理规定》第2条的规定，工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的建筑工程（含新建、室内外装修等的改建行为），应当申请办理施工许可证及进行备案。日常生活中，我们遇到的消防验收备案也多指这两种情况：一是新建工程的竣工消防验收备案（也称“一次消防”）；二是改建（装修）工程的消防验收备案（也称“二次消防”）。依据建设工程领域“谁施工谁负责”的基本原则及司法实践的常规做法，事涉房屋框架结构及建筑整体的消防报验义务由建造方（出租人）负责，而涉及房屋装修改造等的消防报验义务通常由实际使用方（承租人）负责。

具体就案例一而言，承办法官即是按这个大原则及双方租赁合同的约定进行的司法裁判，在商管公司提供了杨浦区公安消防支队关于房屋整体的《建设工程竣工验收消防备案凭证》后，即认为租赁房屋符合消防安全规定。上海a公司未提供明确证据证明涉案房屋存在事实上的消防安全隐患，也未向有关部门申请安全检查（诉讼过程中房屋原装修因重新出租而被拆除），在承租人预备对房屋进行装修的情形下，关于房屋的消防验收备案义务应由其自行负责。

2、上家租户遗留装修消防问题谁之责？

案例一承办法官的裁判思路初看似乎无可厚非，但仔细查阅该裁判文书却也能发现其中逻辑论述的不严密，关于案件争议的核心事实及责任承担似乎并没有认真审查清楚。在未有重新装修设计及施工方案的情况下，既然第三方安保消防公司出具了消防整体报价，同时结合上海a公司与物业公司、商管公司的沟通记录，能初步反映涉案房屋原有装修工程很可能确有问题，或者至少已令上海a公司产生了合理怀疑。由于就这一事项的核查，因事涉及租赁房屋自身的安全性和合法性，就像须提供房屋的产权证一样，理应是作为房东（出租人）的附随合同义务，同时其也更具有举证的便利性。在该案庭审时，法官只是依据上海a公司的主张象征性地询问商管公司房屋原有装修是否进行过消防验收备案？并没进一步核实查看相关情况。由此，笔者认为，该案法官陷入了传统思维定式，混淆了房屋原装修的消防核查义务与新装修工程的消防报验义务应分属不同的责任主体，错误地把这一义务的举证证明责任完全划归上海a公司承担显然过于苛责，而且也不符合商事活动的客观实际。

3、租赁结束或提前终止时如何恢复原状？

恢复原状，顾名思义，就是将房屋恢复到租赁前（房屋交付）时的状态，

这也是我们通常的惯性理解，但案例二中发生的情形似乎打破了我们原有的认知。从“双方租赁合同第一条第1.3款、第七条第7.2款、附件二的表述、附件三列明的交房标准”这些合同条款的表面内容上看，很容易让我们忽略附件二中提到的《用户手册》，简单地认为在合同终止时只需将房屋恢复到交房时的状态即可。但事实上根据该用户手册记载的复原标准，几乎是将租赁房屋重新进行装修（罗列了诸多项复原内容，相关用料指定品牌，消防报警需专业单位施工、指定垃圾清运等）。即便是专业的法务人员都很有可能被这种无限延伸和分散的条款设计绕晕，而作为普通的公司商务人员几乎不可能去发现出租人的这些精巧设计意图，也可称“深埋的雷”。如此这样，在租期结束或是提前解约时，双方关于将租赁房屋如何复原的标准定会产生争议，而从法院审判的角度，多是会严格遵循双方合同的约定内容，以此裁判支持出租人的主张，相关结果对承租人来看难言公平。遇到这种情况，如何你觉得委屈，承办法官通常会僵硬地来一句：“谁让你盖章了呢，你可以不签的呀，你没注意到，作为商事主体就该承担去这种法律风险”。

4、何为出租人的“减损义务”？

出租人的减损义务，即当承租人拒不支付租金且不实际占有使用租赁房屋的，出租人具有在合理期限内及时收回房屋的减损义务，以发挥资源的社会效益、效率的最大化。在司法实践中，关于这一规则的适用，通常从主观上善意及客观上可行两个维度进行衡量。具体就案例二中的情况来看，上海b公司在2020年2月25日发函表示租赁合同截至月底不再履行，2020年3月10日已将办公人员撤离，此后便要求与置业公司办理房屋交还手续，但置业公司以房屋未恢复原状为由拒绝接收。至2020年8月一审裁决作出，已经历近半年时间，而在这期间房屋都是空关状态，而法院裁判却承租人须支付房屋的租金及使用费直至房屋恢复原状后的返还日。笔者认为，该案的裁决思路与结论似有不当，这不仅造成了双方的利益失衡，也不符合经济效率原则。首先，作为出租人的置业公司本身就房屋未能返还可依据租赁合同约定主张按租金两倍标准计算的占有使用费，主观上具有经济利益驱动；在承租人明确表态不再履约的情况下，放任房屋空关难说具有商业善义诚信。其次，在客观上其作为业主方及物业管理方也具有进入租赁房屋及寻得相关专业施工人员的便利性和快捷性，显然可以自行恢复后再向承租人主张相应的费用损失。再者，在该案中法官也裁决支持了相当于3个月租金的解约违约金损失，这本身也能覆盖因承租人提前解约造成的房屋空置损失，作为出租人的置业公司完全可以早日启动招租新的租户。

三、经验总结

通过对前述两则案例故事的介绍与分析，我们能得出如下经验教训：

1、如果租赁房屋原先存在装修，在签约前也需向房东核查原装修是否已履行消防报验手续。如果是在入驻后发现有消防方面的安全问题，应及时向房东提出，如考虑提前解约的，则须先向有关政府部门申请对房屋现场核查及出具相关文书以确定安全隐患的客观存在，否则提前退租即会被认定违约。

2、如果租赁合同期限较短，且房屋已存在原有装修，作为承租人一方建议不要再进行大规划的装修改造。如果确需对租赁房屋重新装修的，关于合同期满后恢复原状的标准，一定要与房东核对清楚，避免发生像案例二中隐藏复原标准的情况。为双方的便利及装修内容的有效利用，也可与房东协商确定只须拆除恢复部分内容，保持房屋处于正常可使用的状态下返还即可。

3、不容忽视的“占有使用费”的问题。依据通常租赁合同条款的约定，在或是提前解除时，均要求承租人将租赁房屋恢复原状和及时交还，如果未能恢复或逾期交还则须向出租人支付按租金标准（1-2倍）计算的占有使用费。所以，在合同到期或是提前解约时，须尽早与出租人确认房屋是否需要恢复，如需恢复则要早日施工，同时还要及时返还租赁房屋及保留凭证。

4、在实践中通常会发生因承租人提前解约或是拖欠部分房租、租赁到期后未接受出租人及物业公司指定的复原公司及标准、未接受指定的垃圾清运公司等而被阻止搬离、腾空，或是在办理恢复施工手续时以各种理由拖延不配合、阻挠进场等情况，这时承租人一定要保存好相关被拒绝及阻拦的证据，切不可随意放置不管，否则后续定然会被计算高额的占有使用费。

5、不可随意解约。前述案例一和案例二的情形都表明，在未取得确定有效证据及在专业律师指导的前提下匆忙发送解约函，很可能会被认定为根本违约，须按合同的约定承担高额的违约责任。同时，在此之前也需对合同剩余租期、更换场地、违约成本等各方面进行综合衡量后及提前协商后再进行决策，案例二中上海b公司的教训不可谓不沉重。

结语：

近两年在疫情影响及经济下行的整体态势下，各城市商业办公楼的空置率大幅升高，各置业公司及商管公司的招租压力也与日俱增，传统租赁行业不对等的交易双方地位也慢慢发生了改变。所以，作为承租人可以多多询价，对出租人提供的合同版本，一定要认真审查，可以多轮协商及提出修改部分条款的主张，以争取对自身利益更多的保障，切不可不细看合同及文件内容轻易盖章。