一、关键词
商品房销售合同纠纷，宣传单，违约责任
二、裁判要旨
商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围的房屋及相关设施所作说明和具体允诺确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
三、案情简介
2015年10月，a公司在销售商品房宣传“一楼房屋带花园，购买一楼房屋的业主拥有一楼入户门前一块绿地的使用权”，黄先生选购房屋时，销售人员承诺一楼送入户花园。
2017年11月，物业公司张贴首层花园洋房铁艺大门及护栏安装规范，装修选购的材质、颜色、款式均要统一款式，城管对于违建进行处理，我们概不负责。
2017年12月，房屋交付黄先生后，黄先生对绿地搭建围栏并修建铁艺大门，物业公司发出告知函，告知黄桥昌在装饰装修过程中，未经城乡规划行政主管部门批准，自行搭建花园围栏，要求立即停止施工，待向城乡建设规划行政主管部门办理有关手续，征得其批准后，再申请办理开工手续，后当地城管部门责令黄先生拆除违建，黄先生拆除后起诉a公司要求承担违约责任。
四、法院判决
法院根据一楼和二楼的差价判决a公司赔偿黄先生违约金。
五、律师观点
洛阳房产律师|河南蓝锐律师事务所郭世斌律师答疑解惑：
a公司在销售房屋时对外宣传一楼送入户花园，销售人员也作出承诺，虽然该承诺未写入合同，但根据最高法关于商品房司法解释（2020修正）第三条规定，应视为合同内容，黄先生安装铁艺大门和围栏时因违反城乡规划被城管部门拆除，无法实现黄先生独占使用入户花园的目的，对黄先生生活的安全性和私密性产生一定影响，一审法院根据本案的实际情况结合一楼和二楼的差价，判决a公司对黄先生承担违约责任符合法律规定。
律师支招：一楼送花园，顶楼送露台，开发商为了谋取非法利益把本应属于全体业主共有的进行赠送，在法律上属于无权处分，除非全体业主进行追认，否则不能产生法律效力，如果买房人没有证据，那只能自食其果。
声明：
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