一、关键词
商品房预售合同纠纷，未取得许可许可证，认购书
二、裁判要旨
出卖人未取得预售许可证明，与买受人订立的商品房预售许可合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，应当认定为有效。
三、案情简介
2019年4月，a公司团购宣传，张先生与a公司签订选房认购协议书一份，张先生向a公司支付10万元购房诚意金。同时张先生在a公司工作人员引导下向b公司支付15000元团购服务费。张先生发现a公司未取得商品房预售许可证，起诉至法院，要求确认签订的选房认购协议书无效，并返还购房款及团购服务费115000元及利息。
四、法院判决
判决a公司返还张先生购房款10万元及利息，判决b公司返还张先生团购服务费15000元及利息。
五、律师观点
根据《最高法关于商品房买卖合同司法解释2020修正》第二条规定，“出卖人未取得预售许可证明，与买受人订立的商品房预售许可合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，应当认定为有效。”本案中，一审法院根据双方签订的认购协议符合商品房买卖合同形式要件，并且买受人已经支付10万元购房款，一审法院认定双方签订的认购协议无效，判决返还购房款及团购费。
1、开发商未取得预售许可证明，开发商与买房人签订的认购书是否有效？
答：根据检索涉及的法律规定及裁判文书，认定双方签订的认购协议是否有效，主要从双方签订的认购协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人是否已经支付购房款。如果法院根据上述规定认定双方签订的认购协议属于商品房买卖合同，则双方签订的认购书属于无效。如果法院根据上述规定认为双方签订的认购协议不属于商品房买卖合同，则根据民法典关于定金及违约责任的规定作出合同有效的判决，但是违约责任约定过高，一方可以请求调整。
2、开发商对外预售商品房的条件是什么？
答：（1）已交付全部土地出让金，取得土地使用权出让证书。（2）持有建设工程许可证和施工许可证。（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度和竣工交付日期。（4）已办理预售许可登记，取得商品房预售许可证明。
3、开发商未取得商品房预售许可证对外销售房屋，面临什么处罚？
答：开发商擅自预售商品房的，由县级政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付费1%以下的罚款。
律师提示：买房人在选购商品房可以从开发商的知名度、已开发项目的美誉度、户型图、物业方案等各种方面综合了解再做决定是否购买，在合同签订过程中注意搜集保留相关证据。
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