民法典背景下的租赁合同要点-4008云顶国际集团

      《民法典》实施后，《合同法》同时废止。租赁合同是实践交易中运用频率最高的合同之一。

        实践中，中介跑路后房东要求租客腾房的情况屡见不鲜，房东、租客作为受害人，应如何维权？许多公司主营业务为租赁，那么租赁合同中应注意哪些风险点？哪些属于法定而无需约定即受法律保护，哪些又属于需要特别约定才能保障自身权益？就出租人、承租人不同视角，在合同审查中应分别留意哪些坑？《民法典》的颁布对租赁合同有哪些影响？具体详见下文分析。

一、租赁合同的内容

租赁物名称（含方位）、数量

租赁用途

租赁期限（不超过20年，超过部分无效，续签也不能超过20年）

租金及支付期限和方式

租赁物维修

违约责任

合同的变更与解除

合同效力（未依法登记备案的，不影响合同效力）

律师建议：上述内容为租赁合同的一般内容，特殊情况下，合同主体应该根据交易特殊性设置特殊条款，如所有权保留条款，以及法律允许且双方需要在合同中特别约定的条款（下文详细介绍）。

二、租赁合同性质

租赁合同是诺成合同，不以交付租赁物为合同成立或生效要件，但合同约定以交付为生效条件的除外。

律师提示：实践中许多人咨询：合同签订了，但租赁期限还没开始，此时合同是否成立生效？依租赁合同性质看，若无合同生效要件的限制，此时合同生效，一方反悔，仍应承担违约责任。

另，实践中租赁合同常与合作协议混淆，而区分关键在于出租人只收取租金，不参与经营、不承担经营风险。

三、租赁形式

定期租赁：双方约定不超过20年的租赁期限。

不定期租赁：双方约定不定期租赁或租期超过6个月未签订书面合同且无法确定租赁期限或合同到期后没有续签但继续使用的情况。当事人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知对方。

律师提示：对“合理期限”的理解，通常情况下，若租赁是灵活性的短期租赁，如旅游租房，合理期限为几天到半个月，若出租人寻找下一位租客周期较长或搬迁较繁琐困难，如商铺、厂房、大型设备，则合理期限为1-3个月不等。

四、租赁物状态

律师提示：在租赁合同中明确租赁物状态具有重要意义，租房实践中常发生家电设施设备毁损情况，尤其水管、电路电线、防水等相对较隐蔽的问题导致的漏水、火灾等事故，写明租赁物状态一方面可排查安全隐患，另一方面便于界定双方责任、确定租赁物返还义务。

租赁物危及承租人安全或健康的，即使订立合同时知道租赁物质量不合格，承租人仍可随时解除合同，但损害赔偿需根据过错分担。

五、租赁用途、使用方法

双方对租赁用途没有约定或约定不明的，可以协商确定，协商不了按合同相关条款或交易习惯确定，仍无法确定的按租赁物的性质使用。

律师提示：许多租赁合同不注明租赁用途、使用方法，于出租人、承租人而言均有不利，就出租人而言，在承租人未按租赁用途使用房屋时，行使解除权就存在障碍；就承租人而言，租赁用途有利于确定出租人的适租义务，当出租人提供租赁物不符合租赁用途时，行使解除权或权利救济就存在障碍，如商铺无法办理工商登记导致无法营业的情况。

而是否按约定的方法或根据租赁物性质使用租赁物，关系到承租人是否承担租赁物损耗的赔偿及合同解除问题：承租人按约定方法或根据租赁物性质使用致使租赁物受损，不承担赔偿责任；反之，出租人有权解除合同并要求赔偿损失。赔偿损失不以合同解除为条件。

律师建议：合同中确有必要约定使用方法，尤其是设备租赁，使用方法要结合技术实践制定，应该具有可操作性、便于取证，避免形同虚设。实践中的难点在于如何确定承租人是否按约定方法使用，故可以在合同中协商预设按约定使用的应然状态，如磨损程序、剩余使用年限、年维修次数、主要部件更换率、第三方剩余价值的评估等等结合技术人员确定参数。据此，可以预设超过该应然状态对应的赔偿条款。

六、维修义务

特殊情况下的法定：《海商法》规定光船租赁的承租人承担维修保养义务。

通常情况下：有约定按约定，没有约定的，按交易习惯或惯例确定，仍不能确定的，由出租人承担维修义务。但因承租人过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担维修义务。（律师提示：此时不存在按过错比例承担维修义务。）

承租人应当承担而不承担维修义务的，承租人可以自行维修后要求出租人承担费用，因此影响使用的，应相应减少租金或延长租期。

律师提示：若维修具有紧迫性，若未及时维修将导致损失扩大的，承租人应当在出租人不维修时先行维修，再追责，否则承租人将对扩大的损失承担责任。

七、对租赁物的改善、增设

对租赁物改善或增设应取得出租人同意，否则，出租人有权要求恢复原状或赔偿损失。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对城镇房屋装饰装修的残值损失作了详细规定：

八、转租

出租人同意转租的，承租人与出租人的合同继续有效，次承租人造成租赁物损失，承租人应该赔偿；转租期限不能超过剩余租期，但出租人与承租人有约定的除外。

出租人知道或应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。（律师提示：6个月为除斥期间，不适用中止、中断、延长的规定）

出租人不同意转租的，出租人有权解除合同。

承租人欠租，次承租人可以代承租人支付租金及违约金，但转租合同对出租人不具法律效力的除外。次承租人代支付后，可以冲抵其应付承租人租金，超过应付金额的，可以向承租人追偿。（律师提示：此时仅适用于次承租人尚未完全支付租金的情况）

律师提示：基于次承租人对租赁物的租赁权利，法律赋予次承租人无需经承租人同意即可代履行的权利。针对目前承租人转租后跑路的情况，若转租未经房东同意或推定同意，当房东找到次承租人要求腾房或重新付租，若次承租人已经支付租金，则房东不能要求其重复支付，但出租人有权解除租赁合同，若次承租人尚未支付租金，则在房东认可转租的基础上，有权接受次承租人代履行或重新建立租赁关系，是否代履行，次承租人享有选择权。若出租人解除合同导致租赁物被收回，进而导致转租合同无法履行的，次承租人只能向承租人追究违约责任，毕竟出租人不是转租合同的主体，但出租人与次承租人就继续履行达成一致的除外。

实践中，中介与房东的合同类型有委托合同、租赁合同。在房东与中介签订委托合同情况下，因中介不是转租，而是基于房东委托授权出租、收租，故租赁合同效力及于出租人，此时只有一份租赁合同，故即使中介携款跑路，房东也不能因此解除与承租人的租赁合同。

九、付租期限

没有约定或约定不明的，先协商，协商不了，按合同其他条款或交易习惯确定，仍不能确定的：

1、租期不满1年的，租期届满时支付；

2、租期1年以上的，每届满1年时支付，剩余期限不满1年的，租期届满时支付；

十、出租人的权利瑕疵担保

第三人对租赁物主张权利的，承租人应及时通知出租人。因第三人主张权利致使承租人不能对租赁期使用、收益的，承租人可以请求减租或不付租金。

十一、承租人法定解除权

租赁物被依法查封、扣押；或租赁物权属有争议；或租赁物违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定，且非因承租人原因导致无法使用时，承租人有法定解除权。

十二、买卖不破租赁

前提：权属变动发生在承租期内。

十三、优先购买权

承租人在同等条件下享有优先购买权，但房屋按份共有人行使优先购买权或转让给近亲属的除外。出租人通知承租人后，承租人应在15日内回复，未明确表示购买的，视为放弃。

律师提示：不定期租赁的承租人也享有优先购买权。

另，就部分承租、整体出让情况下的优先购买权问题：依据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》，承租比例大于50%的或者承租部分与其他部分房屋在使用功能上不可分，则对整体享有优先购买权；反之，则仅对承租部分享有优先购买权。

出租人未通知的或其他妨害行使优先购买权的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任（律师提示：损失赔偿以知道或应当知道权利侵害之日至实际交易日的差价损失为限），但不影响买卖合同效力。

出租人委托拍卖的，应当在拍卖5日前通知承租人，未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。（律师提示：承租人若不参与拍卖，则不能保证出现最高价后场外征求承租人意见，不能确保优先购买权的实现，所以，未参加拍卖，就直接推定放弃。）

那么，若承租人参与拍卖，租赁物拍归谁？

依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，若有最高价，优先购买权人可以最高价买入，若不作表示，则拍归最高价者；若无最高价，则拍归优先购买权人。多名优先购买权人表示购买的，以抽签方式决定。

十四、优先承租权

租赁期满，房屋承租人享有同等条件下的优先承租权。

律师提示：法定的优先承租权仅限于房屋租赁，其他租赁需要双方约定情况下才享有。

十五、租赁物毁损、灭失

因不可归责于承租人事由造成租赁物毁损、灭失的，承租人可以请求减租或不支付租金或解除合同。

律师提示：“不可归责于承租人事由”有不可抗力、政府拆迁征收、意外事件、出租人不履行义务导致、租赁物自身原因导致等。

十六、承租人在租期内死亡或注销

承租人在租期内死亡的，其生前共同居主人或共同经营者可以按原合同租赁该房屋。

律师提示：承租人为个体户的，个体户注销后，实际经营者应作为租赁合同权利义务的承受人，该观点由“惠州市好宜多商业管理有限公司、张建奎房屋租赁合同纠纷二审”一案（案号：（2016）粤13民终第552号）证实。

律师总结：

租赁合同中建议特别约定的有：

1、租赁物状态

2、维修义务

3、租赁用途、使用说明；

4、特殊情况下的装修补偿

5、超过租赁期限转租的效力问题；

6、租赁期间占有、使用租赁物的收益归属；

7、除房屋租赁以外的优先承租权

8、租赁物被拆迁、征用情况下对承租人的补偿方案（搬迁费、装修装饰损失费、停业停产损失费等）；

9、解除权行使的合理催告期等。