还记得那个一审胜利解除商品房买卖合同的海景房吗？
作为被告，上诉是最惯用的伎俩，无非能改变最好，改变不了也能够拖延付款时间或者履行时间。所以，海景房的开发商毅然决然的选择了上诉（毕竟一审败的那么彻底，万一二审翻盘了呢？）
而作为原告代理人在面临被告上诉时却很少有气定神闲的到法庭打个照面的…因为，万一翻盘了呢？
本案中，委托人购买该房屋时，参照的是2017年西安市房价，其实当时的乳山房价虽然达不到这个价格，但是也相差不远，加上开发商报销看房往返机票、提供看房住宿，甚至承包乳山周边短途游，满足西北人对大海的向往，很多人就这样愉快的入坑了…
据了解，涉诉海景房因为周边配套医疗、教育、商超、绿化等设施不完善，目前在当地不到2000元…而我远在香港的当事人浑然不知，曾一度想“以打促谈”，迫使对方交房之后转手通过网聊许久的二手房中介卖掉，还能赚点…
所以，一审胜诉充分保证了当事人利益最大化，可是，被告上诉了···
纵览开发商的上诉理由，除了紧紧抓住买方解除程序之外，其余说辞都不足为虑，二审法院也是将合同解除程序作为二审的争议焦点进行审查（正合我意，但确实存在程序瑕疵，是福是祸？），这就很考验专业水平了！
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“第一款 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。第二款法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”元芳，你怎么看？
一审我们的诉讼请求是“请求确认合同解除”，所以，二审在维持一审诉情不变的情况下，无法适用第一款请求解除而合同
那么重点来了！第二款里面“催告”“三个月”“一年”“解除权”分别是什么意思？如何准确的应用到本案中？
全国各地法官对“催告”的理解不尽相同，a类法官对“催告”的要求比较严格，要求守约方向违约方发出第一个函“限你xx日内履行交房义务，逾期，我将解除合同”，紧接着期限届满后发第二个函“现根据xx年月日给你发的函你未履行合同，我将解除合同，现通知你合同解除”，两封函发出后，受约人取得合同解除权，并且需要在三个月内行使解除权，要求对方承担合同解除后果，逾期解除权消灭。b类法官对“催告”要求比较松，只要是在合同履行期限届满就可以跟对方说“赶紧履行啊”只要一直催就是催告，而最后一次催告后三个月违约方仍不履行，守约方取得解除权，解除权需要在三个月内行使，逾期解除权消灭。
如果没有催告呢？“解除权发生之日”是哪一日？如果没有催告，解除权自合同约定的履行期限届满之日起取得，比如说约定2019年6月30日前交付房屋，没有交付，守约方也没有催告，那么2020年6月30日前就应该通知/起诉违约方解除合同， 逾期解除权消灭。
本案中，守约方在约定2019年6月30日交房，期满后一直通过微信询问交房时间，最后一次是2020年7月，是否丧失解除权？微信能否认定构成催告。如果不构成催告，2020年11月19日守约方发函直接要求解除合同，是不是发了个“寂寞”？
二审法官认为：
违约方迟延履行主要债务后合理期限内（如司法解释规定三个月）仍未履行，则守约方始享有解除权；该解除权有三个月（违约方催告守约方行使该权利的）或一年（违约方未催告守约方行使该权利的）除斥期间，逾期则解除权消灭。本案中：
对于未履行催告权的行使时间，法律和司法解释并无限制，故守约方可在违约方迟延履行后的任意时间催告其履行合同义务，即守约方行使催告权无时间限制。
对于履行催告的具体方式法律和司法解释亦未特别规定，故只要守约方实施的行为具有提醒、告知违约人履行债务的效果，即应认定催告行为成立。本案中，芳虽未通过催告函的方式催告松海房地产履行义务，只是于其违约后向其寄送了解除通知书，但该通知兼备催告之效力，即松海房地产在接到该通知后，理应意识到自己的违约事实，以最大诚意补救合同义务之履行、减少给对方造成的损失，综合本案的情况，可以认定，寄送解除合同书应视为催告的一种形式，其依法行驶了催告权。
关于解除权行使期限，承前所述，视情况而定，守约方应在三个月或一年内行使解除权。芳在法定除斥期间内行驶了解除权（由于松海房地产未催告芳行使该权利，该权利的除斥期间为一年，起算点为芳向松海房地产发出解除通知后三个月，即2021年2月20日），因此，芳诉请解除合同合法有据。
看完之后是不是茫茫然不知所以然？文字就是律师的战场，更何况中国文字博大精深，嚼劲十足？读不懂法条的律师如何迎战？
本文由入驻华律自媒体作者撰写发表，观点仅代表作者本人，不代表平台立场。凡注明原创的文章，云顶集团7610官方网站的版权归作者和平台所有，未经许可，不得转载。
咨询时请说明来自于华律网
扫描二维码添加作者微信
扫描二维码分享到朋友圈