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190万买的回迁房无法过户还要被强执?买回迁房的那些风险,你清楚吗?-4008云顶国际集团

专栏:拆迁 2017-08-15 46753 1

【 案 情 介 绍 】

2013年,李*家的老房子被拆迁了,按照拆迁政策,李*获得了4套位于北京市朝阳区某小区的安置房。李*拿到安置房后准备出售其中的一套。

王*是李*的发小,听说李*要卖房,就提出自己想购买,两个好兄弟经过协商后约定李*将其所有的一套回迁房卖给王*,转让价格是190万元,王*先付130万元,尾款在过户时支付,涉及到的过户费、税费、土地出让金由王*负担。双方还约定待该房屋符合过户条件时,李*无条件协助王*办理过户手续。之后,王*向李*支付了房款,付完款后李*就把房屋和房屋的所有手续交付给了王*。此后王*一直居住在该处房屋中。

2017年年初,王*得知该房屋可以办理房屋产权登记和变更登记,便找李*商量办理过户事宜,不料此时李*一直以没有时间为由推脱,显然李*对于双方的买卖行为有了反悔之意。王*又进行了多次的努力,但是最终以失败告终,李*始终拒绝协助王*办理房子的过户手续。无奈王*只得向法院提起诉讼,要求李*办理产权登记并协助办理过户手续。

王*以为只要提起诉讼,房子过户就是顺理成章的事情了。谁知,王*却接到法院的通知,李*的电话无人接听,给李*邮寄法院的材料也是拒绝签收,所以案子无法进入正常的审理程序。更让王*难以接受的是,2017年3月的一天,王*下班回家,突然发现自己住的房子被法院贴了封条,并称准备将这个房子择期拍卖。经过了解王*得知,李*在外面欠下了200多万的债务,法院已经审理完毕,债主已经到法院申请强制执行,要求法院对这套还在李*名下的安置房进行拍卖。王*突然觉得事情十分的不妙,于是,经过朋友介绍,找到了**的资深征收维权律师闫*东、马*芬代理这个让他挠头的案件。

【 办 案 掠 影 】

承办思路确定好了,下一步就是具体实施。所谓饿虎攒羊,步步为营。

办案第一辑:提起执行异议

针对现在最大的困境——房屋被查封,两位律师首先选择向法院提出执行异议程序。

律师向法院指出:涉案房屋已经于2013年正式交付王*使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16、17条,被执行人将其财产出卖给第三人,第三人已经支付部分价款并实际占有该财产,但根据合同约定被执行人保留所有权的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人要求继续履行合同的,应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后,裁定解除查封、扣押、冻结。在本案中,王*与李*签订的《动迁安置房买卖合同》第四条房屋交付中约定,本合同签订后,有关该房屋与车库的所有权利均概括转移至乙方,甲方及其家属不再对该房屋享有任何权利。从该约定可以看出,王*在与李*签署的《动迁安置房买卖合同》中并未约定李*对该房屋保留所有权,故根据上述法律规定,法院不能查封、扣押、冻结涉案房产。

律师进一步指出,王*作为法院执行标的案外人,法院将涉案的房产予以执行,明显错误。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十六条规定案外人异议审查期间,人民法院不得对执行标的进行处分。提出了请求法院中止对涉案房产的执行行为,并请求法院依法解除对涉案房产的查封等强制执行措施。

办案第二辑:李*现身,法院和谈。

随着王*提出执行异议,法院的执行行为无法继续推进了,房屋被拍卖的警报暂时解除。但是,新的问题是,由于房屋处于查封状态,王*的过户事宜也同样面临无法推进的状态。为了尽早解决问题,两位律师积极联系执行庭的法官,表明如果申请执行人愿意解除对房子的查封,王*同意和包括李*、申请人三人共同协商此事。

经过法院和申请执行人的多方查找,李*终于现身了,三方在法院的主持下,终于达成了协议:王*将涉案房屋的尾款支付给申请执行人,申请执行人解除对房屋的查封。李*在房屋解封后的合理期限内协助王*办理过户手续。为了避免王*产生其他风险,律师要求双方签署书面协议,明确如因李*原因导致王*无法顺利取得房产,李*要向王*退还全部购房款,并且还需向王*额外支付赔偿款人民币300万元整。最终,王*购买的安置房终于如愿完成过户手续。

【 律 师 说 法 】

回迁房只有在办理了房屋产权证书后才可进行买卖,购买未取得产权证书的回迁房则可能面临极大的风险。在明律师想要提示广大购房人的是,购买回迁房时必须要求卖方提供回迁协议及其身份证明,并对回迁房的真实性进行核实,同时要注意确定该房屋之上是否有共有人,是否设定抵押权。如果该回迁房所占用土地是划拨用地,该回迁房办理产权过户手续时,需要补交土地出让金,对于土地出让金由谁承担需要在合同中写明,还有就是要将违约条款约定明确,以避免买方遭受不必要的损失。

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拆迁专栏作者

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